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空置税(UHT)2025 年起取消——但 2022–2024 年的申报单依然会咬人

⚠️ 免责声明:本文仅供一般信息参考,不构成税务、财务、法律或医疗建议。数字可能过时或有误,税法经常变化;重要决定请向 CRA/IRS 或持牌专业人士核实(健康问题请咨询持牌医疗专业人员),使用风险由您自行承担。
一句话答案

联邦空置税(Underused Housing Tax,简称 UHT)从 2025 日历年起取消了。C-15 法案在 2026 年 3 月 26 日获得御准,2025 年及以后的年份既不用缴 1% 的税,也不用申报。这是好消息,也是大多数报道停下来的地方。但真正还在让人花钱的部分是:取消没有任何追溯力。如果你 2022、2023 或 2024 年本该申报 UHT 却没报,义务和罚款都还活着。

UHT 是什么

UHT 从 2022 年 1 月 1 日起,对加拿大境内空置或未充分利用的住宅按价值每年征 1% 的税。主要目标是非居民、非加拿大籍业主,但申报网把很多加拿大人也网进来了:只要你是受影响业主(而不是豁免业主),每套房子每年都要申报——哪怕有豁免、不用缴税也要报。公司、信托、合伙持有住宅是最经典的坑;个人直接持有自住房的加拿大人一般是豁免业主,不用申报。

C-15 法案到底干了什么

  • 2025 年起:无税、无需申报。 新条款明确:2025 及以后的日历年,住宅不用缴 UHT,也不用交 UHT 申报表。
  • 2022–2024 年原封不动。 预算文件写得很死:"2022 到 2024 日历年的所有 UHT 要求继续有效",迟报、漏报的罚款和利息照算。
  • UHT 法案 2035 年才正式废除。 这是个立法技术安排——保留 CRA 对 2022–2024 年份的征管权,不是税可能回来的信号。
  • 罚款依然很狠。 漏报或迟报的最低罚款:个人每份 1,000 加元,公司每份 2,000 加元,按需要申报的年份分别计算。

对新移民最不明显的坑

有房的新移民恰恰是 2022–2024 这几个"存活年份"风险最高的人群:

  • 2022–2024 年间登陆、通过公司或和家人联名买房? 申报义务看的是持有结构,不只看国籍。新移民夫妻通过控股结构持有公寓,2023 或 2024 年很可能就是受影响业主,自己却压根没听过 UHT。
  • 非居民业主。 那些年份里以非居民身份持有加拿大住宅,正好是这个税的目标人群。
  • 裸信托(bare trust)。 CRA 对裸信托的指引变来变去,制造了多年混乱;如果 2022–2024 年间你的房子沾过裸信托安排,那一年的结论要认真复核,不能想当然。
  • 每套房、每个业主、每年。 申报是按"房×业主×年"算的。一套房子三年漏报,就是三份独立的罚款。

CRA 对混乱的 2022 首年豁免了近 25 亿加元的利息和罚款——那是对当年行政混乱的特殊处理,不是大赦。别指望 2023、2024 年也有同样待遇。

现在该做什么

  1. 逐年重建 2022–2024。 每年 12 月 31 日你拥有(直接或通过实体)的每套住宅:那一年你是豁免业主还是受影响业主?
  2. 查 UHT-2900 表格是否对每个"受影响业主×房子×年份"都交了。
  3. 有缺口赶紧补。 在 CRA 找上门之前主动纠正,永远比被核定罚款加利息便宜。
  4. 2025 年起不用再排 UHT 日程了。 把循环提醒删掉——但 2022–2024 年的分析底稿留好,CRA 问起来用得上。

常见问题

我取消的时候才听说 UHT,是不是就没事了?

不是——取消只管以后。你的风险看 2022–2024 年的事实:每年的持有结构和居住身份。"我不知道"不是免申报理由。

房子我自己住,个人名下持有,需要申报过吗?

一般来说,直接持有自住房并自住的加拿大个人是豁免业主,没有申报义务。风险情形是:实体持有、联名结构、信托、非居民业主。

2022 年的表漏了,当时不是有延期吗?

CRA 对 2022 年给了多次延期(无罚款申报延到 2024 年 4 月 30 日,和 2023 年截止日对齐),那年罚款减免也宽。但没交的 2022 年表还是没交——去复核,别默认自己被覆盖了。

2025 年还需要交什么吗?

不用。2025 日历年及以后,不用缴 UHT,也不用交 UHT 申报表,CRA 不 expect 这些年份的申报。

来源

  • RN Canada《Underused Housing Tax Ended for 2025+》(御准日期、2022–2024 延续、罚款):https://rncanada.ca/blog/underused-housing-tax-ended-2025-still-owe-2022-2024
  • Investment Executive《Liberal tax promise tracker: Bill C-15 edition》(CPA Canada 确认、2022–2024 继续有效):https://www.investmentexecutive.com/industry-news/liberal-tax-promise-tracker-bill-c-15-edition/
  • Maroof HS《Proposed End of UHT for 2025》(无追溯减免、逐年复核):https://www.maroofhs.com/post/bill-c-15-proposed-end-of-uht-returns-for-tax-years-2025-and-onwards/
  • CRA《Who must file a return and pay the tax — Underused Housing Tax》:https://www.canada.ca/en/services/taxes/excise-taxes-duties-and-levies/underused-housing-tax/who-file-pay.html

本文为加拿大税法的一般信息介绍,不构成税务建议;UHT 申报史高度依赖个案事实——如果你在 2022–2024 年间通过任何实体持有住宅、或以非居民身份持有,请找持牌加拿大税务专业人士复核那几年。

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