La taxe sur les logements sous-utilisés est abolie pour 2025 — mais les déclarations 2022–2024 peuvent encore mordre
La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (TLSU) n'existe plus pour l'année civile 2025 et les suivantes. Le projet de loi C-15 a reçu la sanction royale le 26 mars 2026, éliminant à la fois la taxe de 1 % et l'obligation de produire une déclaration pour 2025 et les années ultérieures. C'est la bonne nouvelle, et c'est là que la plupart des résumés s'arrêtent. Ce qui coûte encore de l'argent : rien n'a été annulé rétroactivement. Si vous deviez produire une déclaration TLSU pour 2022, 2023 ou 2024 et ne l'avez pas fait, l'obligation — et les pénalités — sont bien vivantes.
Ce qu'était la TLSU
La TLSU imposait une taxe annuelle de 1 % sur la valeur des logements vacants ou sous-utilisés au Canada, à compter du 1er janvier 2022. Elle visait surtout les propriétaires non-résidents et non canadiens, mais son filet de déclaration a attrapé bien des Canadiens : quiconque était un propriétaire concerné (et non un propriétaire exclu) devait produire une déclaration pour chaque bien, même si une exonération signifiait aucun impôt à payer. Les sociétés, fiducies et sociétés de personnes détenant des logements étaient les pièges classiques — les particuliers canadiens propriétaires directs étaient généralement des propriétaires exclus sans obligation de déclaration.
Ce que le projet de loi C-15 a vraiment fait
- Aucune taxe, aucune déclaration pour 2025 et après. Les nouvelles dispositions précisent qu'aucune taxe n'est payable et qu'aucune déclaration n'est requise pour un logement résidentiel pour les années civiles 2025 et suivantes.
- 2022–2024 inchangés. Les documents budgétaires sont explicites : « toutes les exigences de la TLSU continuent de s'appliquer pour les années civiles 2022 à 2024 », y compris pénalités et intérêts pour déclarations tardives ou manquantes.
- La Loi vit jusqu'en 2035. La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés est formellement abrogée à compter du 1er janvier 2035 — un mécanisme de rédaction pour préserver le pouvoir de cotisation de l'ARC sur les années 2022–2024, pas un signal que la taxe pourrait revenir.
- Les pénalités restent lourdes. La pénalité minimale pour déclaration manquante ou tardive est de 1 000 $ pour les particuliers et de 2 000 $ pour les sociétés, pour chaque année où une déclaration était requise.
Le piège discret pour les nouveaux arrivants
Les nouveaux arrivants propriétaires sont le groupe le plus à risque pour exactement les années qui survivent :
- Arrivé en 2022–2024 et acheté via une société ou en copropriété familiale ? L'obligation de déclaration dépendait de la structure de propriété, pas seulement de la citoyenneté. Un couple de nouveaux arrivants détenant un condo via une structure de détention pouvait facilement être propriétaire concerné pour 2023 ou 2024 sans avoir jamais entendu parler de la TLSU.
- Propriétaires non-résidents. Si vous déteniez un logement canadien à titre de non-résident pendant l'une de ces années, vous étiez carrément dans la population cible.
- Fiducies nues (bare trusts). Les directives changeantes de l'ARC sur les fiducies nues ont semé des années de confusion ; si un montage de fiducie nue a touché votre bien en 2022–2024, la position de cette année-là mérite un examen délibéré, pas une supposition.
- Chaque bien, chaque propriétaire, chaque année. La déclaration se fait par bien, par propriétaire et par année. Trois années manquées sur un bien peuvent signifier trois pénalités distinctes.
L'ARC a renoncé à près de 2,5 milliards de dollars d'intérêts et de pénalités de TLSU pour l'année de lancement chaotique de 2022 — mais cet allègement appartenait au désordre administratif de cette année-là, pas à une amnistie générale. Ne présumez pas d'indulgence pour 2023 ou 2024.
Que faire maintenant
- Reconstituez 2022–2024, année par année. Pour chaque logement résidentiel détenu (directement ou via une entité) au 31 décembre de chaque année, déterminez : étiez-vous propriétaire exclu ou propriétaire concerné cette année-là ?
- Vérifiez si le formulaire UHT-2900 a été produit pour chaque combinaison bien-année où vous étiez propriétaire concerné.
- Corrigez vite les lacunes. Une correction volontaire avant que l'ARC ne frappe à la porte coûte toujours moins cher que des pénalités établies plus les intérêts.
- Cessez de planifier la TLSU pour 2025 et après. Supprimez le rappel récurrent — mais conservez vos analyses 2022–2024 au cas où l'ARC poserait des questions.
Questions fréquentes
Je n'ai entendu parler de la TLSU qu'à son abolition. Suis-je tranquille ?
Non — l'abolition n'est que prospective. Votre exposition dépend de vos faits 2022–2024 : structure de propriété et résidence chaque année. « Je ne savais pas » n'est pas une dispense de déclaration.
Je possédais ma maison personnellement et j'y habitais. Devais-je produire ?
En général, un particulier canadien propriétaire direct occupant son logement est un propriétaire exclu sans obligation de déclaration. Les cas à risque : détention via une entité, structures de copropriété, fiducies et propriétaires non-résidents.
Et si j'ai manqué la déclaration 2022 — n'y avait-il pas une prolongation ?
L'ARC a accordé plusieurs prolongations pour 2022 (production sans pénalité repoussée au 30 avril 2024, alignée sur l'échéance 2023), et l'allègement des pénalités a été large cette année-là. Mais une déclaration 2022 non produite reste non produite — vérifiez plutôt que de supposer être couvert.
Dois-je produire quelque chose pour 2025 ?
Non. Pour l'année civile 2025 et les suivantes, aucune TLSU n'est payable et aucune déclaration n'est requise. L'ARC ne s'attend à aucune production pour ces années.
Sources
- RN Canada, Underused Housing Tax Ended for 2025+ (date de sanction royale, maintien 2022–2024, pénalités) : https://rncanada.ca/blog/underused-housing-tax-ended-2025-still-owe-2022-2024
- Investment Executive, Liberal tax promise tracker: Bill C-15 edition (confirmation de CPA Canada, 2022–2024 toujours en vigueur) : https://www.investmentexecutive.com/industry-news/liberal-tax-promise-tracker-bill-c-15-edition/
- Maroof HS, Proposed End of UHT for 2025 (aucun allègement rétroactif, examen année par année) : https://www.maroofhs.com/post/bill-c-15-proposed-end-of-uht-returns-for-tax-years-2025-and-onwards/
- ARC, Who must file a return and pay the tax — Underused Housing Tax : https://www.canada.ca/en/services/taxes/excise-taxes-duties-and-levies/underused-housing-tax/who-file-pay.html
Cet article est une information générale sur les règles fiscales canadiennes, pas un conseil fiscal. L'historique de production TLSU dépend des faits — si vous avez détenu un logement via une entité ou à titre de non-résident en 2022–2024, faites examiner ces années par un fiscaliste canadien agréé.