Je loue un condo au Canada — comment les revenus locatifs et la vente éventuelle sont-ils imposés ?
Llandora·Mis à jour 2026-10-14
⚠️ Avertissement : À titre informatif uniquement — ne constitue pas un conseil fiscal, financier, juridique ou médical. Les chiffres peuvent être obsolètes ou inexacts ; les règles fiscales changent fréquemment. Vérifiez les décisions importantes auprès de la CRA/de l'IRS ou d'un professionnel qualifié (pour les sujets de santé, un professionnel de la santé agréé). Vous utilisez ces informations à vos propres risques.
La réponse courte
Les revenus locatifs sont imposés chaque année sur votre loyer net (loyer brut moins les dépenses déductibles comme les intérêts hypothécaires, l'impôt foncier, l'assurance, et la DPA). Quand vous vendez, le gain est un gain en capital — en 2026 le taux d'inclusion est de 50 %, donc la moitié du gain est ajoutée à votre revenu. Et attention au piège : convertir un bien entre usage locatif et usage personnel déclenche une disposition présumée à la juste valeur marchande, même sans vente.
Revenus locatifs : annuel
Déductible
Non déductible
Intérêts hypothécaires (pas le capital)
Remboursements de capital hypothécaire
Impôt foncier, assurance
Votre propre travail
Réparations et entretien
Droits de mutation (ajoutés au coût de base à la place)
Services publics, frais de condo, publicité
Portion d'usage personnel des dépenses
DPA (amortissement) — facultative, et elle peut mordre à la vente
La DPA est facultative pour une raison : la demander réduit le coût de base de l'immeuble, ce qui augmente votre gain en capital (et la récupération) quand vous vendez.
La vente : gains en capital à 50 %
Prix de vente moins coût de base rajusté (prix d'achat + améliorations en capital + coûts d'acquisition) = gain en capital. En 2026, 50 % du gain est inclus dans le revenu et imposé à votre taux marginal. (La proposition de 2024 de porter le taux d'inclusion à 66.67 % au-dessus de $250,000 n'a jamais été adoptée et a été abandonnée — le taux est de 50 %.)
Le piège du changement d'usage
Emménagez dans votre location vous-même, ou transformez votre maison en location, et la loi fiscale le traite comme si vous aviez vendu et racheté à la juste valeur marchande ce jour-là. Les choix sous les paragraphes 45(2) et 45(3) peuvent reporter cela — 45(2) pour location-à-personnel (le garde comme location aux fins de l'impôt jusqu'à 4 ans), 45(3) pour personnel-à-location (préserve l'exemption pour résidence principale). Produisez le choix avec votre déclaration pour l'année du changement.
Questions fréquentes
L'exemption pour résidence principale couvre-t-elle ma location ?
Seulement pour les années où c'était votre résidence principale (habituellement habitée) plus une année bonus. Une pure location n'a aucune exemption.
Puis-je déduire la DPA chaque année pour réduire les revenus locatifs ?
Vous pouvez, mais la DPA demandée est « récupérée » comme revenu à la vente. Beaucoup de propriétaires sautent la DPA exprès.
J'y ai habité 3 ans, loué 5 — comment le gain est-il réparti ?
À peu près au prorata des années de désignation de résidence principale plus l'année supplémentaire, sur le total des années de détention.
('Disclaimer — please read. This article is for general information and educational purposes only. It is not tax, accounting, legal, financial, immigration, medical, dental, or health advice, and reading it does not create a professional or client relationship between you and Llandora. Tax and immigration rules change frequently and differ by country, province/state, and personal circumstances; figures, thresholds, and examples in this article may be outdated, incomplete, or incorrect, and may not apply to your situation. Always verify current rules with the official sources (CRA, IRS, IRCC, USCIS) and consult a licensed professional before making any decision. Content about health, medical, or dental topics is general information only and is not a substitute for professional medical advice, diagnosis, or treatment — always seek the advice of a qualified healthcare provider with any questions about a medical condition. 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