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Alquilo un condo en Canadá — ¿cómo se gravan los ingresos por alquiler y la eventual venta?

⚠️ Aviso: Solo para fines informativos; no constituye asesoramiento fiscal, financiero, legal ni médico. Las cifras pueden estar desactualizadas o ser incorrectas; las reglas fiscales cambian con frecuencia. Verifique las decisiones importantes con la CRA/el IRS o un profesional calificado (para temas de salud, un profesional de la salud autorizado). Usted usa esta información bajo su propio riesgo.
La respuesta corta

Los ingresos por alquiler se gravan cada año sobre su renta neta (renta bruta menos gastos deducibles como intereses hipotecarios, impuesto predial, seguro, y CCA). Cuando venden, la ganancia es una ganancia de capital — en 2026 la tasa de inclusión es 50 %, así que la mitad de la ganancia se suma a sus ingresos. Y cuidado con la trampa: convertir una propiedad entre uso de alquiler y uso personal activa una disposición presunta a valor justo de mercado, incluso sin venta.

Ingresos por alquiler: anual

DeducibleNo deducible
Intereses hipotecarios (no el capital)Pagos de capital hipotecario
Impuesto predial, seguroSu propio trabajo
Reparaciones y mantenimientoImpuesto de transferencia de tierras (se suma a la base de costo en su lugar)
Servicios, cuotas de condo, publicidadPorción de uso personal de los gastos
CCA (depreciación) — opcional, y puede morder en la venta

La CCA es opcional por una razón: reclamarla reduce la base de costo del edificio, lo que aumenta su ganancia de capital (y la recuperación) cuando venden.

La venta: ganancias de capital al 50 %

Precio de venta menos base de costo ajustada (precio de compra + mejoras de capital + costos de adquisición) = ganancia de capital. En 2026, el 50 % de la ganancia se incluye en los ingresos y se grava a su tasa marginal. (La propuesta de 2024 de elevar la tasa de inclusión a 66.67 % por encima de $250,000 nunca se aprobó y se abandonó — la tasa es 50 %.)

La trampa del cambio de uso

Múdense a su alquiler ustedes mismos, o conviertan su casa en alquiler, y la ley fiscal lo trata como si hubieran vendido y recomprado a valor justo de mercado ese día. Las elecciones bajo las subsecciones 45(2) y 45(3) pueden diferir esto — 45(2) para alquiler-a-personal (lo mantiene como alquiler para fines fiscales hasta 4 años), 45(3) para personal-a-alquiler (preserva la exención de residencia principal). Presenten la elección con su declaración del año del cambio.

Preguntas frecuentes

¿La exención de residencia principal cubre mi alquiler?

Solo para los años en que fue su residencia principal (habitualmente habitada) más un año de bonificación. Un alquiler puro no tiene exención.

¿Puedo deducir la CCA cada año para bajar los ingresos por alquiler?

Pueden, pero la CCA reclamada se «recupera» como ingreso en la venta. Muchos propietarios omiten la CCA a propósito.

Viví en ella 3 años, la alquilé 5 — ¿cómo se reparte la ganancia?

Aproximadamente prorrateada por los años de designación de residencia principal más el año extra, sobre el total de años de propiedad.

Fuentes

  • https://www.impactcpas.ca/post/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E6%8A%A5%E7%A8%8E%E9%9C%80%E8%A6%81%E6%B3%A8%E6%84%8F%E4%BB%80%E4%B9%88%EF%BC%9F?lang=zh
  • https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/tax-return/completing-a-tax-return/personal-claims/line-12700-capital-gains.html (CRA)
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('Disclaimer — please read. This article is for general information and educational purposes only. It is not tax, accounting, legal, financial, immigration, medical, dental, or health advice, and reading it does not create a professional or client relationship between you and Llandora. Tax and immigration rules change frequently and differ by country, province/state, and personal circumstances; figures, thresholds, and examples in this article may be outdated, incomplete, or incorrect, and may not apply to your situation. Always verify current rules with the official sources (CRA, IRS, IRCC, USCIS) and consult a licensed professional before making any decision. Content about health, medical, or dental topics is general information only and is not a substitute for professional medical advice, diagnosis, or treatment — always seek the advice of a qualified healthcare provider with any questions about a medical condition. 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