在加拿大有出租房,租金收入和将来卖房的税怎么算?
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一句话答案
租金收入每年按净租金交税(毛租金减去贷款利息、地税、保险、折旧等可抵费用)。卖房时是资本利得,2026年计入率为50%,即一半利得计入收入交税。注意大坑:自住和出租之间转换用途,当年视同按市价"卖出"一次,没真卖也要算税。
租金收入:按年申报
| 可抵扣 | 不可抵扣 |
|---|---|
| 贷款利息(不是本金) | 贷款本金 |
| 地税、保险 | 自己的劳动 |
| 维修保养 | 土地转让税(计入成本基数) |
| 水电、物业费、广告费 | 自用部分的费用 |
| CCA(折旧)—可选,卖房时可能反噬 |
CCA是可选的有原因:抵了它会降低建筑成本基数,卖房时资本利得(和折旧回拨)更大。
卖房:资本利得,计入率50%
卖价 − 调整后成本基数(买入价+资本性改良+购置费用)= 资本利得。2026年50%计入收入,按边际税率交税。(2024年曾提议$250,000以上部分按66.67%计入,但从未立法、已被搁置,现行仍是50%。)
用途转换的大坑
搬进自己出租房住,或把自住房拿去出租,税法视同当天按市价卖出又买回。第45(2)条(出租转自住,最长4年仍视同出租)和45(3)条(自住转出租,保留自住房免税)选择可以递延,须在转换当年报税时提交选择。
常见问题
自住房免税能覆盖出租房吗?
只覆盖作为主要居所(实际居住)的年份,加送一年。纯出租房没有免税。
每年抵CCA降低租金收入,划算吗?
可以,但卖房时抵过的CCA要作为收入"回拨"。很多房东故意不抵CCA。
自住3年、出租5年,利得怎么分?
大致按自住房指定年份+多送一年,除以总持有年数来分摊。
来源
- https://www.impactcpas.ca/post/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E6%8A%A5%E7%A8%8E%E9%9C%80%E8%A6%81%E6%B3%A8%E6%84%8F%E4%BB%80%E4%B9%88%EF%BC%9F?lang=zh
- https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/tax-return/completing-a-tax-return/personal-claims/line-12700-capital-gains.html (CRA)
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