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澳大利亚负扣税:原理与 2026 年改革带来的巨变

⚠️ 免责声明:本文仅供一般信息参考,不构成税务、财务、法律或医疗建议。数字可能过时或有误,税法经常变化;重要决定请向 CRA/IRS 或持牌专业人士核实(健康问题请咨询持牌医疗专业人员),使用风险由您自行承担。
一句话答案

负扣税(negative gearing)是澳大利亚最具争议的税务概念:用投资亏损抵扣工资收入,从而少缴税。几十年来,它广泛适用于出租房产。然后 2026–27 财年联邦预算宣布了几代人以来最大的变革:自 2027 年 7 月 1 日起,住宅房产的负扣税将仅限新建房,已有房产的亏损将被"隔离",只能抵扣房产收入。以下是运作机制、改革内容和受影响人群。

负扣税的原理

"杠杆"(gearing)指借钱投资。当持有某项资产的成本超过它产生的收入,就是负杠杆。澳大利亚税制一般对净收入征税,因此投资净亏损可以抵扣其他收入——通常是工资。

举个简单的例子:

  • 年租金收入:3 万澳元
  • 可抵扣成本:3.8 万澳元(利息、地税、保险、管理费、维修、折旧)
  • 净租金亏损:8,000 澳元
  • 这 8,000 澳元从投资者的应税工资中扣除。按 37% 的边际税率,节税 2,960 澳元——减轻了持有房产的自掏腰包成本。

出租房产的可抵扣费用包括房贷利息(不包括本金)、物业管理费、市政费、水费排污费、保险、维修保养、设备折旧、建筑物本身折旧(资本工程)、物业费和招租广告费。房产必须已出租或真实可供出租。

如果亏损超过其他收入,超出部分结转到以后年度。

2026 年改革:2027 年 7 月 1 日起的变化

根据《2026 年税法修正(税改第一号)法案》,在预算之夜(2026 年 5 月 12 日澳洲东部时间晚上 7:30)宣布:

  • 预算之夜后购入的已有住宅房产:自 2027 年 7 月 1 日起,净租金亏损不能再抵扣工资或其他非房产收入。亏损被隔离——只能抵扣住宅租金收入和住宅资本利得,未用完的结转以后年度。
  • 新建房:完全豁免。购买符合条件的新住宅,继续全额负扣税抵扣所有收入。
  • grandfather 条款:在2026 年 5 月 12 日晚上 7:30 之前已持有或已签约的房产不受影响——持有期间继续适用旧规则。
  • 资本利得税同步改革:改革方案同时涉及资本利得税折扣;新建房出售时可在 50% 折扣和指数化之间选择。

简言之:2026–27 税年,旧规则对所有人仍然适用。从 2027–28 税年起,房产市场分成三条赛道—— grandfather 房产、新建房、被隔离的已有房产。

与资本利得税的关联

负扣税通常与 CGT 50% 折扣一起讨论:持有超过 12 个月的投资房产,出售时 50% 的资本利得不计入应税收入。经典的负扣税策略是:用税后补贴的年度亏损换取按半税率征税的资本增值。改革正是针对已有住宅的这种组合。

政策争议

支持者认为,负扣税鼓励私人投资出租房,增加供给,而且大多数房东是只有一套房的普通纳税人,并非大鳄。批评者认为,它推高了已有住宅价格,高收入者(边际税率越高,每元亏损越值钱)获益最大,让首次购房者处于劣势。2026 年改革试图走中间路线:在能创造新增住房供给的地方保留激励,在只是推高现有房价的地方取消激励。

常见问题

负扣税是政府给我退钱吗?

不是。您只能减少实际赚到的收入的税。8,000 澳元亏损按 37% 税率节税 2,960 澳元——您仍然自掏 5,040 澳元。它减轻亏损,从不创造利润。

我 2024 年买的投资房受影响吗?

不受。在 2026 年 5 月 12 日澳洲东部时间晚上 7:30 之前持有的房产适用 grandfather 条款,持有期间继续旧规则。

改革下什么算"新建房"?

立法对符合条件的新住宅有定义——具体定义和文件要求请查阅 ATO 最新指引。

股票或商业地产还能负扣税吗?

改革针对住宅房产。负扣税作为一般原则——投资费用抵扣其他收入——继续适用于其他资产类别。

负扣税要起作用,我需要有其他收入吗?

是的。只有有应税收入可供抵扣,好处才能兑现。超出部分结转以后。

来源

  • 澳大利亚议会,《2026 年税法修正(税改第一号)法案》说明: https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Bills_Legislation/bd/bd2526/26bd067
  • 澳洲联邦银行,负扣税解读(2026 年预算): https://www.commbank.com.au/articles/newsroom/2026/05/explainer-get-up-to-speed-on-negative-gearing.html
  • 澳大利亚政府预算,负扣税与资本利得税改革说明: https://budget.gov.au/content/factsheets/download/tax-explainers-negative-gearing-capital-gains-tax.pdf
  • TaxTank,负扣税规则解读(2026): https://taxtank.com.au/2026/07/14/negative-gearing-rules-new/

本文为澳大利亚税制的一般信息,不构成税务或投资建议。2026 年改革是进行中的立法——做投资决策前请以 ATO 或注册税务代理确认为准。

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