El negative gearing en Australia: cómo funciona y la reforma de 2026 que lo cambia todo
El negative gearing es el concepto fiscal más debatido de Australia: la práctica de deducir pérdidas de inversión del salario para pagar menos impuestos. Durante décadas se aplicó ampliamente a la vivienda en alquiler. Entonces los presupuestos federales 2026-2027 anunciaron el mayor cambio en una generación: desde el 1 de julio de 2027, el negative gearing en vivienda residencial quedará limitado a las construcciones nuevas, y las pérdidas de viviendas existentes quedarán «en cuarentena» frente a las rentas inmobiliarias. Así funciona la mecánica, qué cambia la reforma y a quién afecta.
Cómo funciona el negative gearing
El «gearing» significa invertir con dinero prestado. Una inversión está negativamente apalancada cuando los costes de mantenerla superan los ingresos que produce. El sistema fiscal australiano grava por lo general la renta neta, de modo que una pérdida neta de inversión puede deducirse de otros ingresos —normalmente el salario.
Un ejemplo sencillo:
- Ingresos por alquiler: 30.000 $ al año
- Costes deducibles: 38.000 $ (intereses, tasas, seguro, gestión, reparaciones, depreciación)
- Pérdida neta por alquiler: 8.000 $
- Esos 8.000 $ se deducen del salario imponible del inversor. Con un tipo marginal del 37 %, el ahorro fiscal es de 2.960 $ —lo que suaviza el coste real de mantener la propiedad.
Los gastos deducibles de una vivienda en alquiler incluyen los intereses hipotecarios (no las amortizaciones de capital), los honorarios de gestión inmobiliaria, las tasas municipales, el agua y el alcantarillado, los seguros, las reparaciones y el mantenimiento, la depreciación de equipos, la depreciación del propio edificio (obras de capital), las cuotas de la comunidad de propietarios y la publicidad para encontrar inquilinos. La vivienda debe estar alquilada o realmente disponible para alquilar.
Si la pérdida supera sus otros ingresos, el exceso se traslada a ejercicios futuros.
La reforma de 2026: qué cambia el 1 de julio de 2027
En virtud de la Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026, anunciada la noche de los presupuestos (19:30 AEST, 12 de mayo de 2026):
- Viviendas residenciales existentes adquiridas tras la noche de los presupuestos: desde el 1 de julio de 2027, las pérdidas netas por alquiler ya no podrán deducirse del salario ni de otros ingresos no inmobiliarios. Las pérdidas quedan en cuarentena —solo deducibles frente a rentas de alquiler residenciales y ganancias patrimoniales residenciales, y trasladables a ejercicios futuros.
- Construcciones nuevas: totalmente exentas del cambio. Los inversores en viviendas nuevas que cumplan los requisitos conservan el negative gearing íntegro frente a todos sus ingresos.
- Cláusula de derechos adquiridos: las viviendas poseídas o bajo contrato antes de las 19:30 del 12 de mayo de 2026 están exentas —el negative gearing continúa exactamente igual mientras se mantengan.
- Reforma paralela del impuesto sobre ganancias patrimoniales: el paquete también toca el descuento del impuesto sobre plusvalías; las construcciones nuevas podrán elegir entre el descuento del 50 % o la indexación en la venta.
En resumen: para el ejercicio fiscal 2026-2027, las reglas antiguas siguen aplicándose a todos. Desde 2027-2028, el mercado inmobiliario se divide en tres vías —viviendas con derechos adquiridos, construcciones nuevas y viviendas existentes en cuarentena.
La conexión con el impuesto sobre plusvalías
El negative gearing suele comentarse junto con el descuento del 50 % en el impuesto sobre plusvalías: una propiedad de inversión mantenida más de 12 meses ve excluido el 50 % de la ganancia de la renta imponible en la venta. La estrategia clásica consistía en aceptar pérdidas anuales subvencionadas fiscalmente a la espera de un crecimiento del capital gravado a la mitad. La reforma ataca deliberadamente esta combinación en la vivienda existente.
El debate político
Los partidarios sostienen que el negative gearing fomenta la inversión privada en vivienda de alquiler, aumenta la oferta, y que la mayoría de los caseros son contribuyentes corrientes con una sola vivienda, no magnates. Los críticos argumentan que infla los precios de las viviendas existentes, beneficia sobre todo a las rentas altas (cuyo tipo marginal hace más valioso cada dólar de pérdida) y perjudica a quienes compran su primera vivienda. La reforma de 2026 intenta una vía intermedia: preservar el incentivo donde crea vivienda nueva, eliminarlo donde solo puja al alza por la existente.
Preguntas frecuentes
¿El negative gearing significa que el Estado me devuelve dinero?
No. Solo reduce el impuesto sobre ingresos realmente obtenidos. Una pérdida de 8.000 $ al 37 % ahorra 2.960 $ de impuestos —usted sigue poniendo 5.040 $ de su bolsillo. Suaviza las pérdidas; nunca crea beneficios.
Compré una vivienda de inversión en 2024. ¿Me afecta?
No. Las viviendas poseídas antes de las 19:30 AEST del 12 de mayo de 2026 tienen derechos adquiridos, y las reglas antiguas continúan mientras las mantenga.
¿Qué cuenta como «construcción nueva» según la reforma?
La legislación define las viviendas nuevas que cumplen los requisitos —consulte las directrices vigentes de la ATO, pues las definiciones y la documentación son detalladas.
¿Puedo seguir haciendo negative gearing con acciones o inmuebles comerciales?
La reforma se dirige a la vivienda residencial. El negative gearing como principio general —deducir gastos de inversión de otros ingresos— sigue aplicándose a otras clases de activos.
¿Necesito otros ingresos para que el negative gearing sirva?
Sí. El beneficio solo se materializa si tiene renta imponible que compensar. Las pérdidas excedentes se trasladan.
Fuentes
- Parlamento de Australia, Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 — expediente legislativo: https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Bills_Legislation/bd/bd2526/26bd067
- Commonwealth Bank, Get up to speed on negative gearing (explicación presupuestos 2026): https://www.commbank.com.au/articles/newsroom/2026/05/explainer-get-up-to-speed-on-negative-gearing.html
- Presupuestos del Gobierno australiano, Ficha negative gearing e impuesto sobre plusvalías: https://budget.gov.au/content/factsheets/download/tax-explainers-negative-gearing-capital-gains-tax.pdf
- TaxTank, Negative gearing rules explained (2026): https://taxtank.com.au/2026/07/14/negative-gearing-rules-new/
Este artículo es información general sobre la fiscalidad australiana, no asesoramiento fiscal ni de inversión. La reforma de 2026 es legislación en curso —confirme las normas definitivas aprobadas con la ATO o un agente fiscal registrado antes de tomar decisiones de inversión.