Le negative gearing en Australie : fonctionnement et la réforme de 2026 qui change tout
Le negative gearing est le concept fiscal le plus débattu d'Australie : la pratique consistant à déduire des pertes d'investissement de son salaire pour payer moins d'impôt. Pendant des décennies, il s'est largement appliqué à l'immobilier locatif. Puis le budget fédéral 2026-2027 a annoncé le plus grand changement depuis une génération : à partir du 1er juillet 2027, le negative gearing sur l'immobilier résidentiel sera limité aux constructions neuves, les pertes sur les biens existants étant « cantonnées » aux revenus immobiliers. Voici la mécanique, ce que la réforme change, et qui est concerné.
Comment fonctionne le negative gearing
Le « gearing » désigne l'investissement par emprunt. Un investissement est négativement gearé lorsque les coûts de sa détention dépassent les revenus qu'il produit. Le système fiscal australien taxant généralement le revenu net, une perte nette d'investissement peut être déduite des autres revenus — typiquement le salaire.
Un exemple simple :
- Revenus locatifs : 30 000 $ par an
- Coûts déductibles : 38 000 $ (intérêts, taxes locales, assurance, gestion, réparations, amortissement)
- Perte locative nette : 8 000 $
- Ces 8 000 $ viennent en déduction du salaire imposable de l'investisseur. À un taux marginal de 37 %, l'économie d'impôt est de 2 960 $ — ce qui adoucit le coût réel de détention du bien.
Les dépenses déductibles d'un bien locatif comprennent les intérêts hypothécaires (pas les remboursements de capital), les frais de gestion immobilière, les taxes municipales, l'eau et l'assainissement, les assurances, les réparations et l'entretien, l'amortissement des équipements, l'amortissement du bâtiment lui-même (travaux en capital), les charges de copropriété et la publicité pour trouver des locataires. Le bien doit être loué ou réellement disponible à la location.
Si la perte dépasse vos autres revenus, l'excédent est reporté sur les années suivantes.
La réforme de 2026 : ce qui change au 1er juillet 2027
En vertu du Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026, annoncé le soir du budget (19h30 AEST, le 12 mai 2026) :
- Biens résidentiels existants acquis après le soir du budget : à partir du 1er juillet 2027, les pertes locatives nettes ne pourront plus être déduites du salaire ni d'autres revenus non immobiliers. Les pertes sont cantonnées — déductibles uniquement des revenus locatifs résidentiels et des plus-values immobilières résidentielles, et reportables sur les années futures.
- Constructions neuves : totalement exemptées du changement. Les investisseurs en logements neufs éligibles conservent le negative gearing intégral sur tous leurs revenus.
- Clause de grandfather : les biens détenus ou sous contrat avant 19h30 le 12 mai 2026 sont exemptés — le negative gearing continue exactement comme aujourd'hui tant que le bien est détenu.
- Réforme de l'impôt sur les plus-values en parallèle : le paquet réforme aussi la décote d'impôt sur les plus-values ; les constructions neuves auront le choix entre la décote de 50 % et l'indexation à la revente.
En résumé : pour l'année fiscale 2026-2027, les anciennes règles s'appliquent encore à tous. À partir de 2027-2028, le marché immobilier se divise en trois voies — biens grandfatherés, constructions neuves, et biens existants cantonnés.
Le lien avec l'impôt sur les plus-values
Le negative gearing est généralement discuté avec la décote de 50 % sur les plus-values : un bien d'investissement détenu plus de 12 mois voit 50 % de la plus-value exclue du revenu imposable à la revente. La stratégie classique consistait à accepter des pertes annuelles subventionnées fiscalement en attendant une croissance du capital taxée à moitié. La réforme vise délibérément cette combinaison pour le logement existant.
Le débat politique
Les partisans soutiennent que le negative gearing encourage l'investissement privé dans le locatif, augmente l'offre, et que la plupart des bailleurs sont des contribuables ordinaires avec un seul bien, pas des magnats. Les critiques estiment qu'il gonfle les prix des logements existants, profite surtout aux hauts revenus (dont le taux marginal rend chaque dollar de perte plus précieux) et désavantage les primo-accédants. La réforme de 2026 tente une voie médiane : préserver l'incitation là où elle crée du logement neuf, la supprimer là où elle ne fait qu'enchérir sur l'existant.
Questions fréquentes
Le negative gearing signifie-t-il que l'État me rembourse de l'argent ?
Non. Vous ne réduisez que l'impôt sur des revenus réellement gagnés. Une perte de 8 000 $ à 37 % économise 2 960 $ d'impôt — vous restez à 5 040 $ de votre poche. Il adoucit les pertes ; il ne crée jamais de profit.
J'ai acheté un bien d'investissement en 2024. Suis-je concerné ?
Non. Les biens détenus avant 19h30 AEST le 12 mai 2026 sont grandfatherés, et les anciennes règles continuent tant que vous les détenez.
Qu'est-ce qu'une « construction neuve » au sens de la réforme ?
La législation définit les logements neufs éligibles — vérifiez les directives actuelles de l'ATO, car les définitions et les justificatifs sont détaillés.
Puis-je encore faire du negative gearing sur des actions ou de l'immobilier commercial ?
La réforme vise l'immobilier résidentiel. Le negative gearing comme principe général — déduire les frais d'investissement des autres revenus — continue de s'appliquer aux autres classes d'actifs.
Ai-je besoin d'autres revenus pour que le negative gearing soit utile ?
Oui. L'avantage ne se matérialise que si vous avez un revenu imposable à compenser. Les pertes excédentaires sont reportées.
Sources
- Parlement d'Australie, Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 — dossier législatif : https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Bills_Legislation/bd/bd2526/26bd067
- Commonwealth Bank, Get up to speed on negative gearing (explicatif budget 2026) : https://www.commbank.com.au/articles/newsroom/2026/05/explainer-get-up-to-speed-on-negative-gearing.html
- Budget du gouvernement australien, Fiche negative gearing et impôt sur les plus-values : https://budget.gov.au/content/factsheets/download/tax-explainers-negative-gearing-capital-gains-tax.pdf
- TaxTank, Negative gearing rules explained (2026) : https://taxtank.com.au/2026/07/14/negative-gearing-rules-new/
Cet article est une information générale sur la fiscalité australienne, et non un conseil fiscal ou d'investissement. La réforme de 2026 est une législation en cours — vérifiez les règles définitives adoptées auprès de l'ATO ou d'un tax agent agréé avant toute décision d'investissement.