Comment les prêteurs canadiens comptent-ils les revenus locatifs pour une hypothèque ?
Llandora·Mis à jour 2026-10-14
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La réponse courte
Les prêteurs utilisent l'une des deux méthodes — et elles donnent des réponses très différentes. La méthode de compensation à 50 % (typique des grandes banques comme RBC, TD et BMO) crédite la moitié de votre loyer brut contre les coûts de portage du bien, et tout surplus est ignoré. La méthode de rajout à 80 % (utilisée par certains prêteurs monoline et caisses populaires) ajoute 80 % du loyer brut à votre revenu admissible. La méthode seule peut faire varier votre hypothèque maximale admissible de 20 à 30 %.
Les deux méthodes, côte à côte
Prenons un bien locatif rapportant 2 500 $/mois de loyer brut, avec des coûts de portage (capital + intérêts + taxes foncières + chauffage) de 2 200 $/mois.
Compensation à 50 % (grandes banques)
Rajout à 80 % (monolines/caisses)
Loyer reconnu
1 250 $ (50 % de 2 500 $) crédités contre les coûts
2 000 $ (80 % de 2 500 $) ajoutés au revenu
Effet
2 200 $ de coûts − 1 250 $ = 950 $ de coût net ajoutés à vos dettes
2 000 $/mois ajoutés à votre revenu admissible
Traitement du surplus
Ignoré — même si le loyer dépasse les coûts, l'excédent ne vous aide pas
Compte entièrement comme revenu
En compensation, le bien est traité comme un centre de coûts : il ne peut que nuire à vos ratios, jamais les aider au-delà du neutre. En rajout, un bien locatif à flux de trésorerie positif augmente activement votre capacité d'emprunt.
Quand chaque méthode s'applique
Grandes banques (RBC, TD, BMO et pairs) : typiquement compensation à 50 % pour les biens locatifs existants. La moitié du loyer brut compense le capital et intérêts, les taxes et le chauffage du bien dans votre calcul du ratio d'endettement total (TDS) ; le reste du loyer est invisible pour le souscripteur.
Certains monolines et caisses populaires : rajout à 80 %, où 80 % du loyer brut est ajouté à votre revenu admissible personnel et les coûts de portage complets sont ajoutés à vos dettes. C'est bien plus favorable aux investisseurs avec des biens à flux de trésorerie positif.
Dossiers assurés SCHL : pour les biens locatifs existants, la méthode de compensation doit être utilisée. Le rajout n'est pas permis sur les dossiers locatifs assurés.
Duplex occupé par le propriétaire (vous habitez une unité) : jusqu'à 100 % du loyer brut de l'autre unité peut être ajouté au revenu admissible — le traitement le plus généreux du système, parce que vous êtes sur place pour gérer le bien.
Les caisses populaires réglementées au provincial fixent leurs propres politiques et certaines sont plus généreuses que l'une ou l'autre méthode standard. Confirmez toujours la formule exacte avec le prêteur concerné avant de compter dessus.
Pourquoi la méthode peut faire varier votre hypothèque de 20 à 30 %
Prenons un emprunteur gagnant 120 000 $/an qui achète un immeuble de placement rapportant 2 500 $/mois :
En rajout à 80 % : 24 000 $/an de revenu admissible sont ajoutés (2 000 $ × 12). Sur un revenu de base de 120 000 $, c'est une hausse de revenu de 20 % — qui se répercute directement dans le calcul de l'hypothèque maximale au taux de simulation.
En compensation à 50 % : le même bien ne contribue à peu près à rien à la capacité d'emprunt (et la réduit légèrement, puisque seule la moitié du loyer compense les coûts). Le loyer de 2 500 $/mois est largement invisible.
Même emprunteur, même bien, même loyer — mais l'hypothèque admissible peut différer de 20 à 30 % selon la feuille de calcul du prêteur sur laquelle la demande atterrit. C'est pourquoi les investisseurs magasinent les prêteurs, pas seulement les taux : la méthode de revenus locatifs compte souvent plus qu'une différence de taux de 0,1 %.
Questions fréquentes
Les prêteurs comptent-ils le loyer futur d'un bien que je n'ai pas encore acheté ?
Oui — la plupart utiliseront une estimation du loyer du marché (d'un évaluateur ou d'un bail signé) pour le bien en question. Mais attendez-vous à des décotes : certains prêteurs réduisent davantage le loyer projeté, et les achats locatifs assurés SCHL sont soumis à l'exigence de compensation quoi qu'il arrive.
Et les revenus Airbnb ou de location à court terme ?
La plupart des prêteurs réduisent fortement ou excluent les revenus de location à court terme — ils sont considérés comme volatils. Quelques prêteurs spécialisés utiliseront une moyenne de 2 ans des revenus de location à court terme déclarés dans vos déclarations de revenus. Si votre stratégie dépend des revenus Airbnb, confirmez la politique par écrit avant de faire une offre.
Le loyer doit-il figurer dans ma déclaration de revenus ?
De plus en plus, oui. Les prêteurs veulent voir les revenus locatifs déclarés dans votre T1 (ligne 13500 environ, état des revenus locatifs) — un loyer non déclaré est un non-démarrage dans la plupart des institutions, et cela crée ses propres problèmes avec l'ARC. Deux ans de revenus locatifs déclarés vous donnent la souscription la plus fluide.
Puis-je utiliser la méthode de rajout à 80 % avec moins de 20 % de mise de fonds ?
Non. La souscription favorable au rajout se trouve chez les monolines et les caisses populaires sur les dossiers conventionnels (non assurés). Si votre achat locatif nécessite l'assurance SCHL, la méthode de compensation s'applique — et notez que les achats locatifs assurés SCHL ont leurs propres restrictions, dont le fait que vous ne pouvez pas assurer un bien que vous n'occuperez pas.
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SCHL, Revenus locatifs — programmes d'assurance prêt hypothécaire pour l'accession à la propriété — comment les revenus locatifs sont traités sur les dossiers assurés : https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/project-funding-and-mortgage-financing/mortgage-loan-insurance/mortgage-loan-insurance-homeownership-programs/rental-income
LoansCanada, Using rental income to qualify for a mortgage in Canada — méthodes de compensation vs rajout selon les types de prêteurs : https://www.loanscanada.ca/mortgage/using-rental-income-to-qualify-for-a-mortgage-canada/
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