¿Cómo cuentan los prestamistas canadienses los ingresos por alquiler para una hipoteca?
Llandora·Actualizado 2026-10-14
⚠️ Aviso: Solo para fines informativos; no constituye asesoramiento fiscal, financiero, legal ni médico. Las cifras pueden estar desactualizadas o ser incorrectas; las reglas fiscales cambian con frecuencia. Verifique las decisiones importantes con la CRA/el IRS o un profesional calificado (para temas de salud, un profesional de la salud autorizado). Usted usa esta información bajo su propio riesgo.
La respuesta corta
Los prestamistas usan uno de dos métodos — y dan respuestas muy diferentes. El método de compensación al 50% (típico en grandes bancos como RBC, TD y BMO) acredita la mitad de su alquiler bruto contra los costos de mantenimiento de la propiedad, y cualquier excedente se ignora. El método de adición al 80% (usado por algunos prestamistas monoline y cooperativas de crédito) agrega el 80% del alquiler bruto a sus ingresos calificables. Solo el método puede cambiar su hipoteca máxima calificable en 20–30%.
Los dos métodos, lado a lado
Supongamos una propiedad de alquiler con $2,500/mes de alquiler bruto, con costos de mantenimiento (capital + intereses + impuesto predial + calefacción) de $2,200/mes.
Compensación al 50% (grandes bancos)
Adición al 80% (monolines/cooperativas)
Alquiler reconocido
$1,250 (50% de $2,500) acreditados contra los costos
$2,000 (80% de $2,500) agregados al ingreso
Efecto
$2,200 de costos − $1,250 = $950 de costo neto agregado a sus deudas
$2,000/mes agregados a sus ingresos calificables
Tratamiento del excedente
Ignorado — aunque el alquiler exceda los costos, el exceso no les ayuda
Cuenta totalmente como ingreso
Bajo compensación, la propiedad se trata como un centro de costos: solo puede perjudicar sus ratios, nunca ayudarlos más allá de neutral. Bajo adición, un alquiler con flujo de caja positivo aumenta activamente su poder de endeudamiento.
Cuándo aplica cada método
Grandes bancos (RBC, TD, BMO y similares): típicamente compensación al 50% para propiedades de alquiler existentes. La mitad del alquiler bruto compensa el capital e intereses, impuestos y calefacción de la propiedad en su cálculo TDS; el resto del alquiler es invisible para el suscriptor.
Algunos monolines y cooperativas de crédito: adición al 80%, donde el 80% del alquiler bruto se agrega a sus ingresos personales calificables y los costos totales de mantenimiento se agregan a sus deudas. Esto es mucho más favorable para inversionistas con propiedades de flujo de caja positivo.
Expedientes asegurados por CMHC: para propiedades de alquiler existentes, debe usarse el método de compensación. La adición no está permitida en expedientes de alquiler asegurados.
Dúplex ocupado por el propietario (viven en una unidad): hasta el 100% del alquiler bruto de la otra unidad puede agregarse al ingreso calificable — el tratamiento más generoso del sistema, porque están en el lugar gestionando la propiedad.
Las cooperativas de crédito reguladas provincialmente establecen sus propias políticas y algunas son más generosas que cualquiera de los dos métodos estándar. Siempre confirmen la fórmula exacta con el prestamista específico antes de contar con ella.
Por qué el método puede variar su hipoteca en 20–30%
Tomen un prestatario que gana $120,000/año comprando una propiedad de inversión con $2,500/mes de alquiler bruto:
Bajo adición al 80%: se agregan $24,000/año de ingresos calificables ($2,000 × 12). Sobre un ingreso base de $120,000, eso es un aumento de ingresos del 20% — que fluye directamente al cálculo de la hipoteca máxima a la tasa de estrés.
Bajo compensación al 50%: la misma propiedad no contribuye casi nada al poder de endeudamiento (y lo reduce ligeramente, ya que solo la mitad del alquiler compensa los costos). El alquiler de $2,500/mes es mayormente invisible.
Mismo prestatario, misma propiedad, mismo alquiler — pero la hipoteca calificable puede diferir en 20–30% dependiendo de la hoja de cálculo del prestamista en la que caiga la solicitud. Por eso los inversionistas comparan prestamistas, no solo tasas: el método de ingresos por alquiler a menudo importa más que una diferencia de tasa de 0.1%.
Preguntas frecuentes
¿Los prestamistas cuentan el alquiler futuro de una propiedad que aún no he comprado?
Sí — la mayoría usará una estimación de alquiler de mercado (de un tasador o un contrato de arrendamiento firmado) para la propiedad en cuestión. Pero esperen recortes: algunos prestamistas descuentan aún más el alquiler proyectado, y las compras de alquiler aseguradas por CMHC enfrentan el requisito de compensación de todos modos.
¿Qué pasa con los ingresos de Airbnb o alquiler a corto plazo?
La mayoría de los prestamistas descuentan fuertemente o excluyen los ingresos de alquiler a corto plazo — se consideran volátiles. Algunos prestamistas especializados usarán un promedio de 2 años de ingresos de alquiler a corto plazo declarados en sus declaraciones de impuestos. Si su estrategia depende de ingresos de Airbnb, confirmen la política por escrito antes de hacer una oferta.
¿El alquiler necesita estar en mi declaración de impuestos?
Cada vez más, sí. Los prestamistas quieren ver los ingresos por alquiler declarados en su T1 (línea 13500 aprox., estado de ingresos por alquiler) — el alquiler no declarado es un punto muerto en la mayoría de las instituciones, y crea sus propios problemas con la CRA. Dos años de ingresos por alquiler declarados les dan la suscripción más fluida.
¿Puedo usar el método de adición al 80% con menos del 20% de pago inicial?
No. La suscripción favorable a la adición vive en monolines y cooperativas de crédito en expedientes convencionales (no asegurados). Si su compra de alquiler necesita seguro CMHC, aplica el método de compensación — y noten que las compras de alquiler aseguradas por CMHC tienen sus propias restricciones, incluido que no pueden asegurar una propiedad que no ocuparán.
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CMHC, Rental income — mortgage loan insurance homeownership programs — cómo se tratan los ingresos por alquiler en expedientes asegurados: https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/project-funding-and-mortgage-financing/mortgage-loan-insurance/mortgage-loan-insurance-homeownership-programs/rental-income
LoansCanada, Using rental income to qualify for a mortgage in Canada — métodos de compensación vs. adición entre tipos de prestamistas: https://www.loanscanada.ca/mortgage/using-rental-income-to-qualify-for-a-mortgage-canada/
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