加拿大贷款机构怎么算租金收入来批房贷？
贷款机构用两种方法之一——结果差很多。50% 抵扣法（RBC、TD、BMO 等大银行常用）拿你一半的毛租金去抵物业持有成本，有盈余也不认。80% 加回法（部分 monoline 贷款机构和信用合作社用）把毛租金的 80% 加进你的审核收入。光方法不同，最高可贷金额就能差 20–30%。
两种方法并排看
假设一套出租房月租 $2,500，持有成本（本金+利息+地税+暖气）$2,200/月。
| 50% 抵扣（大银行） | 80% 加回（monoline/信用合作社） | |
|---|---|---|
| 认可的租金 | $1,250（$2,500 的 50%）抵持有成本 | $2,000（$2,500 的 80%）加进收入 |
| 效果 | $2,200 成本 − $1,250 = $950 净成本计入你的债务 | $2,000/月加进你的审核收入 |
| 盈余处理 | 不认——租金超过成本，多的部分也帮不上你 | 全额算收入 |
抵扣法下，这套房被当成成本中心：它只会拉低你的比率，盈余再多也帮不上忙。加回法下，现金流为正的出租房实实在在提高你的借款能力。
每种方法用在哪
- 大银行（RBC、TD、BMO 等）： 已有出租房一般用 50% 抵扣。毛租金的一半去抵物业的本息、地税、暖气，计入你的 TDS；剩下的一半租金核贷员看不见。
- 部分 monoline 和信用合作社： 80% 加回，毛租金的 80% 加进你的个人审核收入，全部持有成本加进你的债务。对现金流好的投资房友好得多。
- CMHC 投保的案子： 已有出租房必须用抵扣法。投保的出租房文件不许用加回法。
- 自住 duplex（你住一单元）： 另一单元的毛租金最多 100% 可以加进审核收入——全系统最宽松的算法，因为你住在现场管着房。
省级监管的信用合作社自定政策，有些比两种标准方法都宽松。指望之前，先和具体贷款机构确认公式。
为什么方法不同能让房贷差 20–30%
借款人年收入 $120,000，买一套月租 $2,500 的投资房：
- 80% 加回下： 审核收入加 $24,000/年（$2,000 × 12）。$120,000 的基数上这是 20% 的收入提升——直接按压力测试利率放大你的最高可贷额。
- 50% 抵扣下： 这套房对借款能力基本零贡献（还略拖后腿，因为只有一半租金抵了成本）。$2,500/月的租金大半隐形了。
同一个借款人、同一套房、同样的租金，最高可贷能差 20–30%，就看申请落在哪家贷款机构的工作表上。所以投资人要货比的是贷款机构，不只是利率：租金收入算法往往比 0.1% 的利率差重要得多。
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来源
- CMHC, Rental income — mortgage loan insurance homeownership programs — 投保文件上租金收入怎么算： https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/project-funding-and-mortgage-financing/mortgage-loan-insurance/mortgage-loan-insurance-homeownership-programs/rental-income
- LoansCanada, Using rental income to qualify for a mortgage in Canada — 各类贷款机构的抵扣法与加回法： https://www.loanscanada.ca/mortgage/using-rental-income-to-qualify-for-a-mortgage-canada/
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