J'ai déménagé à l'étranger mais j'ai gardé ma location au Canada — 25 % du loyer brut est-il vraiment retenu ?
⚠️ Avertissement : À titre informatif uniquement — ne constitue pas un conseil fiscal, financier, juridique ou médical. Les chiffres peuvent être obsolètes ou inexacts ; les règles fiscales changent fréquemment. Vérifiez les décisions importantes auprès de la CRA/de l'IRS ou d'un professionnel qualifié (pour les sujets de santé, un professionnel de la santé agréé). Vous utilisez ces informations à vos propres risques.
La réponse courte
Oui. Par défaut, votre agent canadien (ou votre locataire, si vous n'avez pas d'agent) doit retenir 25 % du loyer brut chaque mois et le remettre à l'ARC — sans déduction pour les intérêts hypothécaires, les frais de condo ou toute autre dépense. La retenue est déclarée sur un feuillet NR4. Si vos dépenses sont élevées, cela retient généralement trop, et c'est pourquoi l'élection de l'article 216 existe.
Comment ça fonctionne
| Élément | Détail |
|---|---|
| Taux de retenue | 25 % du loyer brut |
| Qui retient | Votre gestionnaire immobilier, ou le locataire directement si vous n'avez pas d'agent |
| Remise | Mensuelle, au plus tard le 15 du mois suivant |
| Feuillet | NR4 émis à votre nom chaque année |
| Responsabilité de l'agent | Si l'agent ne retient pas, l'ARC peut cotiser l'agent personnellement |
Exemple : loyer de 2 500 $/mois avec 1 800 $ d'intérêts hypothécaires + 400 $ de frais de condo = 2 200 $ de dépenses. Retenue par défaut : 625 $/mois (2 500 $ × 25 %). Votre profit réel n'est que de 300 $ — vous payez donc d'avance de l'impôt sur de l'argent que vous n'avez jamais gagné.
La solution : la déclaration de l'article 216
Produisez une déclaration de revenus canadienne en vertu de l'article 216 (échéance le 30 juin) déclarant le revenu locatif net. L'ARC impose le montant net à votre taux marginal et rembourse la différence entre les 25 % du brut retenus et l'impôt réel. La plupart des propriétaires non-résidents avec une hypothèque reçoivent un remboursement chaque année.
Questions fréquentes
Mon locataire peut-il vraiment être responsable de la retenue ?
Oui. S'il n'y a pas d'agent canadien, le locataire est légalement tenu de retenir et de remettre. La plupart des locataires n'en ont aucune idée — c'est exactement pourquoi avoir un agent compte.
Le taux de 25 % baisse-t-il en vertu d'une convention fiscale ?
Pour les revenus locatifs, non — les conventions laissent généralement intacte la retenue canadienne de 25 % sur les loyers. L'allègement vient de la production sur une base nette de l'article 216, pas de la convention.
J'ai un NR6 approuvé — l'article 216 s'applique-t-il toujours ?
Oui. Le NR6 ne change que la base de retenue, du brut au net ; vous devez tout de même produire la déclaration de l'article 216.
Sources
- https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/international-non-residents/information-been-moved/rental-income-non-resident-tax/filing-reporting-requirements.html (ARC)
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('Disclaimer — please read. This article is for general information and educational purposes only. It is not tax, accounting, legal, financial, immigration, medical, dental, or health advice, and reading it does not create a professional or client relationship between you and Llandora. Tax and immigration rules change frequently and differ by country, province/state, and personal circumstances; figures, thresholds, and examples in this article may be outdated, incomplete, or incorrect, and may not apply to your situation. Always verify current rules with the official sources (CRA, IRS, IRCC, USCIS) and consult a licensed professional before making any decision. Content about health, medical, or dental topics is general information only and is not a substitute for professional medical advice, diagnosis, or treatment — always seek the advice of a qualified healthcare provider with any questions about a medical condition. 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