¿Por qué mi factura de alquiler no puede emitirse al 1%? Mi arrendador dice solo 5%.
Llandora·Actualizado 2026-10-14
⚠️ Aviso: Solo para fines informativos; no constituye asesoramiento fiscal, financiero, legal ni médico. Las cifras pueden estar desactualizadas o ser incorrectas; las reglas fiscales cambian con frecuencia. Verifique las decisiones importantes con la CRA/el IRS o un profesional calificado (para temas de salud, un profesional de la salud autorizado). Usted usa esta información bajo su propio riesgo.
La respuesta corta
Dos problemas separados están enredados aquí. Primero, el 1%: el arrendamiento de bienes raíces está explícitamente excluido del alivio 3%→1% para pequeños contribuyentes, por lo que ninguna factura de alquiler puede ser jamás al 1% — eso es correcto y no negociable. Segundo, el 5%: esa era la regla antigua. Desde que la Ley de IVA entró en vigor el 1 de enero de 2026, los pequeños contribuyentes arriendan propiedad no residencial al 3%, y los individuos que arriendan vivienda residencial pagan 3% reducido a 1.5%. Si su arrendador aún dice «solo 5%», su conocimiento fiscal está estancado en 2025.
Las tasas actuales (desde el 1 de enero de 2026)
Arrendador y propiedad
Tasa de gravamen
Pequeño contribuyente que arrienda propiedad no residencial (tiendas, oficinas)
3% — excluido del alivio del 1%
Individuo (incl. pequeño unipersonal) que arrienda vivienda residencial
3% reducido a 1.5%
Contribuyente general, proyectos heredados pre-mayo-2016 (transición 2026–2027 solamente)
Aún puede elegir tributación simplificada al 5%
El alivio del 1% (Anuncio MOF/STA [2026] No. 10) cubre «transacciones sujetas a la tasa de gravamen del 3% distintas de ventas/arrendamiento de bienes raíces y transferencias de derechos de uso de suelo». El arrendamiento se nombra en la exclusión, por lo que se mantiene al 3% completo.
Por qué todos recuerdan el 5%
Antes de 2026, la regla (Anuncio STA [2016] No. 16) era: los pequeños contribuyentes que arrendaban bienes raíces pagaban 5%, y la vivienda residencial era 5% reducido a 1.5%. La Ley de IVA de 2026 unificó la tasa de gravamen de pequeños contribuyentes al 3% y eliminó por completo la tasa del 5% para pequeños contribuyentes. El 5% sobrevive solo como opción de transición de dos años para contribuyentes generales con proyectos inmobiliarios heredados pre-2016 (hasta el 31 de diciembre de 2027) — no para pequeños arrendadores.
Así que cuando un arrendador insiste en 5%, generalmente es una de tres cosas: un contribuyente general con un proyecto heredado calificado (legítimo, hasta 2027), un pequeño contribuyente que no ha actualizado su facturación (incorrecto — debería ser 3%), o alguien inflando la línea de impuesto. Pregunte cuál es antes de discutir el número.
Lo que esto significa para los inquilinos
No puede bajar una factura de alquiler al 1%. La exclusión es estatutaria. Cualquier «factura de alquiler al 1%» sería una factura a tasa incorrecta.
Pero puede impugnar el 5%. Si el arrendador es un pequeño contribuyente, la tasa correcta es 3% (no residencial) o 1.5% (residencial). Una factura al 5% de un pequeño contribuyente sobrestima el impuesto — y si usted es un contribuyente general, también estaría reclamando crédito de insumos a la tasa incorrecta.
Póngalo en el contrato. Escriba el alquiler con/sin impuestos y la tasa de facturación en el contrato. La mayoría de las peleas arrendador-inquilino sobre esto son realmente peleas sobre quién soporta el impuesto, y el contrato es donde eso se decide.
Preguntas frecuentes
Mi arrendador es un individuo que me alquila un apartamento. ¿Qué tasa debe mostrar la factura?
1.5% — los individuos que arriendan vivienda residencial calculan el IVA al 3% reducido a 1.5%. Si muestran 5%, esa es la regla pre-2026.
¿Una pequeña empresa que arrienda oficinas puede elegir el alivio del 1% «solo esta vez»?
No. La exclusión no es electiva — el arrendamiento de bienes raíces simplemente no está en el alcance de la política del 1%. No hay nada que renunciar o elegir; es 3%.
El arrendador dice «precio con impuestos incluidos, yo decido la tasa». ¿Es legal?
El precio es negociable; la tasa de impuesto no. Cualquiera que sea el precio contractual, la factura debe mostrar la tasa de gravamen estatutaria para la transacción. Si insisten en facturar 5% como pequeño contribuyente, eso es una factura a tasa incorrecta sin importar lo que diga el contrato.
Fuentes
《中华人民共和国增值税法》 (unified 3% levy rate for small-scale taxpayers, effective 2026-01-01)
财政部 税务总局公告2026年第10号 (1% relief carve-out for real estate; 5% retained only for general taxpayers' legacy projects through 2027-12-31; residential leasing at 3% reduced to 1.5%)
国家税务总局公告2016年第16号 (pre-2026 rule: 5% for real-estate leasing, 1.5% for residential)
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