为什么房租发票不能按1%开？房东说只能开5%？
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一句话答案
这里缠着两个问题。第一，1%为什么不行：不动产租赁被明确排除在小规模纳税人3%减按1%的优惠之外，所以房租发票永远开不出1%——这条没得谈。第二，5%对不对：那是老黄历了。2026年1月1日增值税法实施后，小规模纳税人出租非住房不动产是3%，个人出租住房3%减按1.5%。房东还说"只能5%"，说明他的税法知识停在2025年。
现行税率（2026年1月1日起）
| 出租方和房产 | 征收率 |
|---|---|
| 小规模纳税人出租非住房不动产（商铺、写字楼） | 3%——不适用1%优惠 |
| 个人（含小规模个体工商户）出租住房 | 3%减按1.5% |
| 一般纳税人2016年5月1日前的老项目（2026—2027年过渡） | 可选5%简易计税 |
1%优惠（财政部、税务总局2026年第10号公告）写的是"除销售、出租不动产或者转让土地使用权之外的"应税交易。租赁被点名排除，所以就是3%实打实。
为什么人人都记得5%
2026年之前，规则（国家税务总局2016年第16号公告）是：小规模纳税人出租不动产5%，出租住房5%减按1.5%。2026年增值税法把小规模纳税人征收率统一为3%，5%对小规模纳税人彻底取消。5%现在只作为两年过渡，留给一般纳税人2016年4月30日前的老项目（到2027年12月31日）——跟小房东没关系。
所以房东坚持5%，一般是三种情况：一般纳税人+符合条件的老项目（合法，到2027年）；小规模纳税人但没更新开票（错了，应该是3%）；或者在税点上加价。先问清他是哪种，再争数字。
对租客意味着什么
- 房租发票压不到1%。 排除是法定的，开出"1%房租票"就是错票。
- 但5%可以往回砍。 房东是小规模纳税人的，正确的是3%（非住房）或1.5%（住房）。小规模纳税人开5%是税率开错——你如果是一般纳税人，拿错税率的票抵进项，自己也有风险。
- 写进合同。 把含税/不含税租金和开票税率写进租赁合同。房东租客为这事扯皮，扯的往往是谁承担税，合同才是定分止争的地方。
来源
- 《中华人民共和国增值税法》（小规模纳税人征收率统一为3%，2026年1月1日起施行）
- 《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（2026年第10号：1%优惠不动产除外；5%仅保留给一般纳税人老项目过渡至2027年12月31日；出租住房3%减按1.5%）
- 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号，2026年前规则：不动产租赁5%、住房1.5%）
- https://caixiaoyun.com.cn/knowledge/xiaoguimo-zengzhishui-zhinan-2026/
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