加拿大25年 vs 30年摊还期：多出的5年要付出什么代价？
自2024年12月15日起，30年摊还期仅适用于受保贷款的首次购房者或新建住宅买家。首付低于20%的其他借款人最高仍为25年。在4.59%的利率下，$640,000贷款如果选择30年摊还期，每月还款可减少约$313——但贷款全程要多支付超过$100,000的利息。
2026年谁可以拿到30年摊还期
| 贷款类型 | 最长摊还期 |
|---|---|
| 受保，首次购房者（从未拥有过房产，或过去4年内未拥有自住房产，或婚姻破裂） | 30年 |
| 受保，新建住宅（任何买家） | 30年 |
| 受保，其他所有人 | 25年 |
| 非受保（首付20%及以上） | 多数贷款机构最高30年，部分提供35年 |
受保贷款30年摊还期的扩大政策有三个条件：
- 仅限首次购房者或新建住宅。首付低于20%的非首次二手房买家上限仍为25年。
- 房价上限提高到$1.5M（原为$1M），因此受保贷款市场现在覆盖了大多伦多和大温哥华地区多数首次购房者的购房区间。
- 30年受保贷款加收+0.20%的CMHC保费附加费，在您贷款价值比档位的标准保费基础上额外收取。
首付20%及以上的非受保借款人从来就不受2024年12月政策调整的影响——很多贷款机构本来就提供30年摊还期，部分甚至到35年。但要注意：联邦监管的贷款机构在部分政策下对30年及以上摊还期的压力测试会更保守，所以请向您的贷款机构确认摊还期长度会如何影响资格审批。
算笔账：$640,000贷款，利率4.59%
| 25年摊还期 | 30年摊还期 | |
|---|---|---|
| 月供 | ~$3,574 | ~$3,261 |
| 月供差异 | — | 每月低约$313 |
| 利息总额 | ~$432,000 | ~$534,000 |
| 30年多出的利息 | — | ~$102,000 |
30年方案每月释放约$313的现金流——这部分资金会降低您的GDS/TDS比率，可能帮助首次购房者跨过资格审批线。这正是该政策存在的意义：解决的是还款能力审批问题，而非财富积累。在整个贷款周期内，多出的5年利息总额超过$100,000。
什么时候划算——什么时候不划算
- 划算：您需要更低的月供才能通过压力测试，或者月现金流确实改变了您今天的负担能力。您可以随时对30年贷款做一次性提前还款——多数贷款机构允许每年无罚金提前偿还15–20%。
- 不划算：您按25年也轻松符合资格，只是更喜欢低月供。您"省下"的每月$313会变成$100,000+的额外利息。如果您为了资格审批空间选择了30年，一旦手头宽裕，就设置自动提前还款，把还款节奏拉回25年的水平。
还有一个细节：30年受保贷款的+0.20% CMHC附加费会加到您的保费中，并计入贷款总额，因此它会在总成本中产生轻微的复利效应。
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来源
- Nesto, Can I get a 30-year mortgage in Canada? — 30年摊还期规则、资格条件与CMHC保费附加费： https://www.nesto.ca/mortgage-basics/can-i-get-a-30-year-mortgage-in-canada/
- Financial Consumer Agency of Canada, Preparing for a mortgage — 摊还期规则与联邦贷款要求： https://www.canada.ca/en/financial-consumer-agency/services/mortgages/preparing-mortgage.html
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