Je suis non-résident avec un bien locatif aux États-Unis — 30 % sont-ils vraiment retenus sur le loyer brut ?
Llandora·Mis à jour 2026-10-14
⚠️ Avertissement : À titre informatif uniquement — ne constitue pas un conseil fiscal, financier, juridique ou médical. Les chiffres peuvent être obsolètes ou inexacts ; les règles fiscales changent fréquemment. Vérifiez les décisions importantes auprès de la CRA/de l'IRS ou d'un professionnel qualifié (pour les sujets de santé, un professionnel de la santé agréé). Vous utilisez ces informations à vos propres risques.
La réponse courte
Oui. Par défaut, les revenus locatifs de source américaine versés à un étranger non-résident constituent un revenu « fixed or determinable annual or periodical » (FDAP), et le payeur — votre locataire ou gestionnaire immobilier — doit retenir 30 % du loyer brut en vertu de l'article 1441 de l'IRC, sans aucune déduction autorisée. Mais il existe une porte de sortie bien établie : une élection en vertu de l'article 871(d) de l'IRC traite les revenus locatifs comme effectivement liés à un commerce ou une entreprise américaine, de sorte que vous produisez le formulaire 1040-NR et payez un impôt progressif sur le revenu net à la place. Pour la plupart des bailleurs, l'élection réduit la facture de façon spectaculaire.
Comment fonctionne la retenue par défaut de 30 %
Les directives de l'IRS pour les agents de retenue le disent clairement : le taux de retenue statutaire est généralement de 30 %, appliqué au montant brut du paiement. Le loyer est l'un des éléments de revenu FDAP nommés dans la loi. Un exemple rapide montre pourquoi le défaut fait mal :
Votre locataire ou gestionnaire envoie ces $7,200 à l'IRS. Vous pouvez toujours produire le formulaire 1040-NR pour réclamer un remboursement — mais uniquement en faisant l'élection nette, et uniquement si vous produisez à temps.
L'élection nette §871(d) : ce qui change
Opter en vertu de l'article 871(d) vous permet de déclarer l'activité locative comme le ferait un bailleur américain — loyer brut moins intérêts hypothécaires, taxe foncière, assurance, frais de gestion, réparations et amortissement — et de payer l'impôt à taux progressifs sur le net. L'élection reste en vigueur pour toutes les années ultérieures jusqu'à révocation.
Étape
Que faire
1. Faire l'élection
Produire le formulaire 1040-NR pour la première année, avec la déclaration d'élection décrite dans les instructions du formulaire ; déclarer le revenu locatif à l'annexe E
2. Arrêter la retenue
Remettre à votre locataire ou gestionnaire immobilier un formulaire W-8ECI valide pour que la retenue de 30 % cesse
3. Continuer à déclarer
Produire le formulaire 1040-NR chaque année où l'élection est en vigueur — même les années de perte — et garder votre W-8ECI à jour auprès de l'agent de retenue
4. Obtenir un ITIN si nécessaire
Produire le formulaire W-7 (généralement avec votre premier 1040-NR) si vous n'avez pas de numéro de sécurité sociale
Avec le même loyer de $24,000, si les dépenses et l'amortissement laissent $4,000 de revenu net, l'impôt fédéral à taux progressifs s'élève à environ quelques centaines de dollars au lieu des $7,200 retenus.
Les échéances qui comptent
Le formulaire 1040-NR est généralement dû le 15 avril si vous aviez des salaires américains assujettis à la retenue, et le 15 juin si ce n'était pas le cas — ce qui couvre la plupart des propriétaires à location seule.
La règle des 16 mois : en vertu du règlement du Trésor 1.874-1, un non-résident ne peut demander des déductions que si la déclaration est produite dans les 16 mois suivant son échéance. Produisez plus tard et l'IRS peut imposer le loyer brut, plus pénalités et intérêts.
Révoquer l'élection exige généralement le consentement de l'IRS (et un formulaire 1040-X en temps utile pour l'année d'élection), traitez donc l'élection comme une décision de long terme.
Questions fréquentes
Mon État taxe aussi les revenus locatifs — l'élection aide-t-elle là-bas ?
L'élection est fédérale uniquement. La plupart des États ayant un impôt sur le revenu exigent leur propre déclaration de non-résident sur le revenu locatif ; des États comme la Floride et le Texas n'ont pas d'impôt sur le revenu des particuliers.
Un traité fiscal peut-il réduire les 30 % ?
Les taux des traités couvrent généralement les dividendes, intérêts et redevances — les revenus locatifs immobiliers en sont typiquement exclus et imposables là où le bien se situe. L'élection nette est généralement la meilleure voie.
Et si mon gestionnaire a déjà retenu 30 % ?
La retenue peut être créditée ou remboursée sur votre formulaire 1040-NR produit en temps utile une fois l'élection faite. Mettre en place le W-8ECI tôt évite le choc de trésorerie.
IRS, « Nonresident aliens – Real property located in the U.S. » : https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/nonresident-aliens-real-property-located-in-the-us
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