非美国税务居民在美国有出租房,租金收入要被预扣30%吗?
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一句话答案
是的,默认就是这样。根据IRC第1441条,付给非居民外国人的美国来源租金属于FDAP(固定、可确定、年度性或定期性)收入,付款方——你的租客或物业管理公司——必须按毛租金预扣30%,不允许扣任何费用。但有一条成熟的出路:根据IRC第871(d)条做"净收入选择"(net election),把租金视为与美国贸易或经营相关收入,用1040-NR表按净收入交累进税。对大多数房东来说,这一选能把税单砍掉一大截。
默认30%预扣是怎么运作的
IRS对预扣代理人的指引说得很直白:法定预扣税率一般为30%,按付款毛额计算。租金正是法条列明的FDAP收入项目之一。举个例子就知道默认规则有多伤:
| 毛租金法(默认) | |
|---|---|
| 年租金 | $24,000 |
| 可抵扣费用(地税、保险、维修、折旧) | $0,不允许扣 |
| 应税金额 | $24,000 |
| 预扣税 | $7,200(毛额的30%) |
租客或管理公司会把这$7,200直接交给IRS。你仍然可以报1040-NR申请退税——但前提是做了净收入选择,并且按时报税。
§871(d)净收入选择:改变了什么
做了第871(d)条选择后,你就可以像美国房东一样报税:毛租金减去贷款利息、地税、保险、管理费、维修和折旧,按净收入交累进税。这个选择一旦做出,对以后各年持续有效,直到撤销。
| 步骤 | 做法 |
|---|---|
| 1. 做出选择 | 在第一年报1040-NR表,附上表格说明要求的选择声明;租金收支填Schedule E |
| 2. 停止预扣 | 给租客或管理公司一份有效的W-8ECI表,30%预扣即停止 |
| 3. 年年报税 | 选择有效期间每年都要报1040-NR——亏损年份也不能跳过;W-8ECI要保持有效 |
| 4. 没有SSN就申请ITIN | 填W-7表,通常和第一次的1040-NR一起交 |
同样是$24,000年租金,如果费用和折旧后净收入只剩$4,000,联邦税按累进税率算大概只有几百美元,而不是被预扣$7,200。
几个关键时限
- 1040-NR的截止日:如果当年有被预扣的美国工资收入,一般是4月15日;没有的话是6月15日——纯收租的房东多半适用后者。
- 16个月规则:根据财政部条例1.874-1,非居民只有在截止日后16个月内报税,才能申报各项抵扣。晚了,IRS可能直接按毛租金征税,外加罚款和利息。
- 撤销选择一般需要IRS批准(并在规定时限内为选择当年报1040-X),所以要把这个选择当作长期决定。
常见问题
州里也对租金征税,这个选择有用吗?
这个选择只管联邦税。大多数有个人所得税的州会要求你单独报非居民州税表;佛罗里达、德州这类州没有个人所得税。
税收协定能把30%降下来吗?
协定优惠一般针对股息、利息、特许权使用费——不动产租金通常被排除在外,归房产所在国征税。净收入选择通常是更实在的路。
管理公司已经预扣了30%,怎么办?
只要及时报了做了选择的1040-NR,已预扣的税可以抵税或退税。早点把W-8ECI交上去,就能避免现金流被占用。
来源
- 条目来源: https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/taxation-of-nonresident-aliens
- IRS"Nonresident aliens – Real property located in the U.S.": https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/nonresident-aliens-real-property-located-in-the-us
- IRS"U.S. withholding agent frequently asked questions": https://www.irs.gov/businesses/international-businesses/us-withholding-agent-frequently-asked-questions
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