Soy no residente con un alquiler en EE. UU. — ¿realmente retienen el 30 % del alquiler bruto?
Llandora·Actualizado 2026-10-14
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La respuesta corta
Sí. Por defecto, el ingreso por alquiler de fuente estadounidense pagado a un extranjero no residente es ingreso «fixed or determinable annual or periodical» (FDAP), y el pagador — su inquilino o administrador de la propiedad — debe retener el 30 % del alquiler bruto bajo la Sección 1441 del IRC, sin deducciones permitidas. Pero hay una salida bien establecida: una elección bajo la Sección 871(d) del IRC trata el ingreso por alquiler como efectivamente conectado con un negocio o comercio estadounidense, de modo que presentan el Formulario 1040-NR y pagan impuestos graduados sobre el ingreso neto. Para la mayoría de los propietarios, la elección reduce la factura drásticamente.
Cómo funciona la retención por defecto del 30 %
La guía del IRS para agentes de retención lo dice claramente: la tasa de retención estatutaria es generalmente del 30 %, aplicada al monto bruto del pago. El alquiler es uno de los rubros de ingreso FDAP nombrados en el estatuto. Un ejemplo rápido muestra por qué el defecto duele:
Su inquilino o administrador envía esos $7,200 al IRS. Aun así pueden presentar el Formulario 1040-NR para reclamar un reembolso — pero solo haciendo la elección neta, y solo si presentan a tiempo.
La elección neta §871(d): qué cambia
Elegir bajo la Sección 871(d) les permite reportar la actividad de alquiler como lo haría un propietario estadounidense — alquiler bruto menos intereses hipotecarios, impuesto a la propiedad, seguro, honorarios de administración, reparaciones y depreciación — y pagar impuestos a tasas graduadas sobre el neto. La elección permanece vigente para todos los años posteriores hasta su revocación.
Paso
Qué hacer
1. Hacer la elección
Presentar el Formulario 1040-NR para el primer año, con la declaración de elección descrita en las instrucciones del formulario; reportar el alquiler en el Anexo E
2. Detener la retención
Entregar a su inquilino o administrador de la propiedad un Formulario W-8ECI válido para que cese la retención del 30 %
3. Seguir declarando
Presentar el Formulario 1040-NR cada año que la elección esté vigente — incluso en años de pérdida — y mantener su W-8ECI actualizado con el agente de retención
4. Obtener un ITIN si es necesario
Presentar el Formulario W-7 (normalmente con su primer 1040-NR) si no tienen número de Seguro Social
Con el mismo alquiler de $24,000, si los gastos y la depreciación dejan $4,000 de ingreso neto, el impuesto federal a tasas graduadas llega a aproximadamente unos pocos cientos de dólares en lugar de los $7,200 retenidos.
Fechas límite que importan
El Formulario 1040-NR generalmente vence el 15 de abril si tuvieron salarios estadounidenses sujetos a retención, y el 15 de junio si no — lo que cubre a la mayoría de los propietarios solo de alquileres.
La regla de los 16 meses: bajo la Regulación del Tesoro 1.874-1, un no residente solo puede reclamar deducciones si la declaración se presenta dentro de los 16 meses de su vencimiento. Presenten más tarde y el IRS puede gravar el alquiler bruto, más penalizaciones e intereses.
Revocar la elección generalmente requiere el consentimiento del IRS (y un Formulario 1040-X oportuno para el año de la elección), así que traten la elección como una decisión de largo plazo.
Preguntas frecuentes
Mi estado también grava el ingreso por alquiler — ¿la elección ayuda allí?
La elección es solo federal. La mayoría de los estados con impuesto sobre la renta requieren su propia declaración de no residente sobre el ingreso por alquiler; estados como Florida y Texas no tienen impuesto sobre la renta personal.
¿Un tratado fiscal puede reducir el 30 %?
Las tasas de tratados generalmente cubren dividendos, intereses y regalías — el ingreso por alquiler de bienes raíces típicamente está excluido y es gravable donde se ubica la propiedad. La elección neta suele ser la mejor vía.
¿Qué pasa si mi administrador ya retuvo el 30 %?
La retención puede acreditarse o reembolsarse en su Formulario 1040-NR presentado oportunamente una vez hecha la elección. Tener el W-8ECI en su lugar temprano evita el golpe al flujo de caja.
Fuentes
Fuente de entrada: https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/taxation-of-nonresident-aliens
IRS, «Nonresident aliens – Real property located in the U.S.»: https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/nonresident-aliens-real-property-located-in-the-us
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