Alquilar en Francia: depósito, garante (garant) y dossier de location
Alquilar en Francia funciona con papeleo, no con confianza. La ley limita el depósito a un mes de alquiler (sin cargas) en viviendas vacías y a dos meses en amuebladas. Los propietarios casi siempre exigen un garante (garant) — y si no tienes uno en Francia, la garantía gratuita Visale de Action Logement es la principal alternativa. Tu dossier de location (expediente de alquiler) decide si te devuelven la llamada para una visita.
El depósito (dépôt de garantie): límites legales
La regla: el depósito está limitado por ley a 1 mes de alquiler sin cargas (hors charges) en alquiler vacío (bail vide) y a 2 meses en amueblado (bail meublé). Debe constar en el contrato, no puede aumentarse durante el arriendo ni en la renovación, y está prohibido en el bail mobilité (arriendo corto de movilidad). Si el alquiler se paga por trimestres anticipados, no puede exigirse depósito.
Devolución: el propietario tiene 1 mes para devolverlo si el inventario de salida coincide con el de entrada, y 2 meses si hubo daños — con deducciones detalladas y justificadas. Cada mes de retraso añade una penalización del 10 % del alquiler mensual. El depósito no genera intereses. Fuentes: service-public.gouv.fr (ficha F31269), artículo 22 de la ley del 6 de julio de 1989.
El garant: el verdadero filtro
La trampa: la mayoría de propietarios y agencias exigen un garant — normalmente un residente fiscal francés que firma un acta de fianza (caution) comprometiéndose a pagar tu alquiler si incumples. Es habitual que exijan ingresos netos del garante de al menos 3 veces el alquiler, verificados. Los recién llegados sin familia ni red en Francia chocan de frente con este muro.
Opciones sin garante:
- Visale (ver abajo) — gratuito, aceptado por la mayoría de propietarios privados.
- Garantía bancaria (garantie bancaire) — bloqueas una suma (a menudo 12 meses de alquiler); caro, poco práctico.
- Pagar varios meses por adelantado — a veces aceptado informalmente para inquilinos extranjeros, pero no es un sustituto legal y te protege poco; guarda prueba escrita de cada pago.
Visale: la garantía gratuita del Estado
Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi), gestionado por Action Logement, es una garantía gratuita que paga al propietario en caso de impago — hasta 36 meses de alquileres y cargas impagados en el sector privado (9 meses en el social) durante los 3 primeros años del contrato, más daños del alquiler.
Elegibilidad: cualquier persona de 18 a 30 años (hasta el 31.º cumpleaños), sea cual sea su situación — estudiantes incluidos. Con más de 30 años, si fuiste contratado recientemente (menos de 6 meses), estás en movilidad profesional o ganas como máximo 1.500 € netos/mes. Cubre alquileres de hasta 1.300 €/mes (1.500 € en Île-de-France), o 600 €/mes (800 € en Île-de-France) para estudiantes y aprendices sin justificar ingresos.
La regla crítica de plazos: debes solicitar y obtener el visado Visale antes de firmar el contrato, y el propietario debe firmar el contrato de fianza. Solicitud en visale.fr; el visado suele emitirse en 2 días laborables.
El dossier de location: tu expediente de alquiler
El mercado del alquiler es brutalmente competitivo en las grandes ciudades, y el dossier de location filtra candidatos. Prepara un PDF completo antes de empezar a buscar.
Documentos habituales: DNI (pasaporte, título de residencia o visado), prueba de ingresos (3 últimas nóminas o contrato de trabajo / promesa de contratación), último aviso fiscal (avis d'imposition) si lo tienes, justificante de domicilio o attestation d'hébergement, 3 últimos recibos de alquiler, y tu visado Visale o el expediente del garante.
Lo que el propietario NO puede pedir (decreto del 5 de noviembre de 2015): extractos bancarios, historial médico, fotografía, certificado del antiguo propietario más allá de los recibos, o antecedentes penales. Si una agencia los exige, se excede.
Consejo para recién llegados: sin nóminas francesas, presenta el contrato de trabajo o la promesa de contratación (promesse d'embauche) junto con el visado Visale — es la combinación sustitutiva habitualmente aceptada.
État des lieux: el inventario que protege tu depósito
El état des lieux d'entrée se levanta conjuntamente con el propietario o la agencia al entrar, y se compara con el de salida. Es gratuito si se hace de común acuerdo; realizado solo por la agencia, está limitado a 3,03 €/m² en todo el país (2026). Fotografía todo, anota cada arañazo, prueba cada electrodoméstico y conserva una copia firmada. Las disputas sobre el depósito se resuelven casi siempre comparando estos dos documentos.
Tipos de contrato y plazos de preaviso
- Vide (vacío): contrato mínimo de 3 años (6 años si el propietario es persona jurídica). Preaviso de salida: 3 meses por carta certificada, reducido a 1 mes si la vivienda está en zone tendue (la mayoría de las grandes ciudades) — debes citar el fundamento legal en la carta — o por motivos tasados (pérdida de empleo, primer empleo, salud, RSA...).
- Meublé (amueblado): contrato de 1 año (9 meses para estudiantes). Preaviso: 1 mes.
- Bail mobilité: amueblado, de 1 a 10 meses [POR VERIFICAR], para estudiantes y trabajadores móviles; no se permite depósito.
Honorarios de agencia: limitados por la ley ALUR
Para contratos firmados desde el 1 de enero de 2026, la parte de los honorarios a cargo del inquilino está limitada a 12,10 €/m² en zona muy tensionada (París y cercanías), 10,09 €/m² en zona tensionada y 8,07 €/m² en el resto, más 3,03 €/m² por el inventario de entrada — y nunca más que la parte del propietario.
Control de alquileres (encadrement des loyers)
En las ciudades que lo aplican (París, Lyon, Lille, Montpellier, Burdeos...), el alquiler no puede superar la referencia local en más de un 20 %. En París en 2026, el techo legal ronda los 33,3 €/m²/mes en vacío y 40 €/m²/mes en amueblado (sin cargas). Comprueba siempre tu alquiler frente a la referencia del observatorio local.
Niveles de precios de 2026; propietarios y agencias pueden ajustarlos en cualquier momento.
Preguntas frecuentes
P: ¿Puede un propietario pedir 2 meses de depósito en una vivienda vacía?
R: No. El límite legal es 1 mes de alquiler sin cargas en vacío (2 meses en amueblado). Toda cláusula que exija más es inaplicable.
P: Sin garante en Francia, ¿puedo alquilar igualmente?
R: Sí — obtén un visado Visale antes de firmar. Es gratuito, está diseñado exactamente para este caso y la mayoría de propietarios privados lo aceptan.
P: ¿Cuándo me devuelven el depósito?
R: En 1 mes si el inventario de salida coincide con el de entrada, en 2 meses si no, con deducciones justificadas. El retraso añade un 10 % del alquiler mensual por mes iniciado.
P: ¿Qué preaviso debo dar para irme?
R: 3 meses en alquiler vacío, reducido a 1 mes en zona tensionada (cita el fundamento legal en tu carta certificada) y siempre 1 mes en amueblado.
Fuentes
- https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31269
- https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F33453?lang
- https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32360
- https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806696/
- https://www.visale.fr/
- https://www.actionlogement.fr/la-garantie-visale
- https://www.anil.org/votre-besoin/louer/type-de-location/location-vide/fin-du-bail/