要不要把房贷转进 HELOC 来降低月供？
把房贷余额转进 HELOC，确实能降低每月必须还的钱——因为大多数 HELOC 只要求只还利息的最低还款额。但本金永远不会减少，利率是浮动的（最优惠利率 + 加点），而且把所有债务整合成一笔按期摊还的贷款，意味着要重新通过压力测试，还要付解除抵押、律师和评估费用。作为长期策略，这是个陷阱；作为临时过渡，倒是可行。
为什么月供会下降
HELOC 是以您的房子作抵押的循环信用额度，利率浮动（最优惠利率加银行加点）。每月最低还款额通常只含利息。余额很大的时候，这个最低还款额可以比按期摊还的房贷月供低得多——不是因为债务变便宜了，而是因为您不再还本金了。
原理上举个例子：$500,000 的余额，在相同利率下，只还利息的月供远低于按 25 年摊还的月供。差额恰恰就是您不再偿还的那部分本金。每个月只还利息，余额就永远停在 $500,000。
没人告诉您的三个代价
- 本金永远不会减少。 只还利息的最低还款额，等于您在"租"自己的债务。几年下来，您要对全额余额无限期地付利息，净值增长只能指望房价上涨——而房价上涨可没人保证。
- 利率浮动，而且通常比房贷利率高。 HELOC 按最优惠利率 + 加点定价，加点通常高于浮动利率房贷的水平。最优惠利率一涨，您的月供跟着涨，毫无预警——没有固定月供的选项可以躲。
- 循环额度是能花的钱。 能提用的 HELOC，就是会被提用的 HELOC。对借款人行为的研究一再显示，债务整合之后，余额总会悄悄涨回去。本来要用来减债的工具，最后变成了增债的工具。
"整合"到底要经过什么
如果您选择把房贷和 HELOC 整合成一笔按期摊还的贷款——这是这一步操作中负责任的版本——要做好以下准备：
- 按 MAX(合同利率 + 2%, 5.25%) 的标准重新通过压力测试。 整合属于再融资，所以即使您原来的房贷早于该规定，也适用 B-20 的合格利率。
- 解除抵押费用（原房贷）、律师费（登记新的抵押）、通常还有一次新的评估——全部加起来一般 $1,500–$3,000，具体看省份和银行。
- 可能产生的提前还款罚金：如果为了整合而在固定期限结束前打破原房贷，大额余额的 IRD（利率差）罚金可能远超省下的费用。
别先入为主地认定整合能省钱，先把罚金和费用都算进总成本。前两年，整合往往并不划算。
实在话结论
只还利息的 HELOC 还款，只能当作临时过渡——失业、产假或短期现金流紧张的时候用，并且要有书面计划和明确的恢复还本日期。只要还得起，就继续还本金，哪怕最低还款额不要求：循环额度里多还的每一块钱都直接冲减余额，而且没有提前还款罚金。
不要把"把房贷转进 HELOC"当作永久性的"降月供"策略。您是在把一笔有终点的摊还债务，换成一笔没有终点的循环债务，利率还是浮动的，额度还能随时再借出来。这不是月供降低了——这是把刑期拉长了。
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来源
- Financial Consumer Agency of Canada, Preparing for a mortgage — HELOC 规则、资格要求和再融资: https://www.canada.ca/en/financial-consumer-agency/services/mortgages/preparing-mortgage.html
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