Droits des locataires en Ontario pour les nouveaux arrivants : contrôle des loyers, dépôts et règles d'expulsion

La Commission de la location immobilière (CLI)

La CLI est le tribunal qui règle la plupart des litiges entre propriétaires et locataires résidentiels en Ontario. Elle tient des audiences (par vidéo, téléphone ou en personne), rend des ordonnances exécutoires et publie les formulaires officiels que les deux parties doivent utiliser. Point essentiel : seule la CLI — et non votre propriétaire — peut vous ordonner de quitter votre logement.

Les locataires peuvent eux-mêmes saisir la CLI : la T1 (remboursement d'une somme due, comme un dépôt ou une augmentation illégale), la T2 (atteinte à la jouissance raisonnable ou aux services essentiels), la T5 (expulsion de mauvaise foi) et la T6 (problèmes d'entretien). Des frais de dépôt s'appliquent à la plupart des requêtes ; vérifiez le tarif en vigueur sur la page des formulaires de la CLI. Vous n'avez pas besoin d'un avocat devant la CLI, et les cliniques juridiques communautaires offrent une aide gratuite aux locataires admissibles.

Les dépôts : ce que le propriétaire peut (et ne peut pas) exiger

C'est là que les nouveaux arrivants se font le plus souvent piéger, et la loi ontarienne est stricte. Le seul dépôt qu'un propriétaire peut exiger est un dépôt de loyer égal au loyer du dernier mois — au maximum un mois de loyer, ou le loyer d'une période de location, selon le moindre des deux. Un petit dépôt de clés remboursable est aussi permis, à hauteur du coût réel de remplacement des clés. C'est tout : les dépôts pour dommages, les dépôts pour animaux, les frais de nettoyage et les « frais administratifs d'emménagement » sont tous illégaux. Le propriétaire doit aussi vous verser chaque année des intérêts sur le dépôt de loyer, au même taux que la directive annuelle d'augmentation des loyers.

Le dépôt de loyer ne peut être exigé qu'au moment de la signature du bail ou avant, et il ne peut servir qu'au paiement du dernier mois de loyer — jamais à des dommages ou à des arriérés pendant la location.

Si on vous demande un dépôt illégal : vous n'êtes pas tenu de le payer. Exigez un reçu pour chaque dollar versé et, si possible, faites mettre la demande par écrit. Si vous avez déjà payé, saisissez la CLI au moyen du formulaire T1 pour en obtenir le remboursement — exiger un dépôt illégal est une infraction à la RLU, et la CLI peut ordonner le remboursement assorti d'une pénalité. Ne payez jamais comptant sans reçu signé.

Le bail type de l'Ontario

Pour la plupart des locations, le propriétaire doit utiliser le formulaire de bail type de la province, qui énonce en langage clair le loyer, le dépôt et les droits fondamentaux de chaque partie. Une clause du bail ne peut pas l'emporter sur la RLU : une clause « pas d'animaux » ou « le locataire paie toutes les réparations » n'a aucune valeur juridique même si vous l'avez signée. Demandez le bail type avant de verser quoi que ce soit et conservez votre exemplaire signé.

Le contrôle des loyers : la directive annuelle

Pour 2026, le maximum que la plupart des propriétaires ontariens peuvent augmenter le loyer sans l'approbation de la CLI est de 2,1 %. La province fixe cette directive chaque année en fonction de l'indice des prix à la consommation de l'Ontario ; la loi la plafonne à 2,5 %. Elle s'applique aux augmentations prenant effet entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026. Le propriétaire doit donner au moins 90 jours de préavis écrit au moyen du formulaire officiel N1, et le loyer ne peut généralement être augmenté qu'une fois tous les 12 mois.

La directive ne s'applique qu'aux logements occupés pour la première fois à des fins résidentielles le 15 novembre 2018 ou avant. Les immeubles plus récents, les agrandissements et la plupart des nouveaux sous-sols aménagés en sont exemptés : le propriétaire peut augmenter le loyer de n'importe quel montant avec 90 jours de préavis écrit. Lorsqu'un logement devient vacant, le propriétaire peut aussi fixer librement le loyer du prochain locataire — le contrôle des loyers vous protège pendant que vous y habitez, pas entre deux locations. (La directive annoncée pour 2027 est de 1,9 %.)

Un propriétaire qui souhaite une augmentation supérieure à la directive doit d'abord obtenir l'approbation de la CLI (augmentation supérieure à la directive). Si le loyer de votre logement assujetti a été augmenté au-delà de la directive sans ordonnance de la CLI, demandez un remboursement au moyen du formulaire T1.

Les expulsions : votre propriétaire ne peut pas vous expulser — la CLI le peut

La règle la plus importante : un avis de votre propriétaire ne vous expulse pas. Seule une ordonnance d'expulsion de la CLI met fin à votre location, et vous avez droit à une audience d'abord. Vous n'êtes pas tenu de partir à la date indiquée sur un avis.

N12 — usage personnel du propriétaire. Au moins 60 jours de préavis, la date de résiliation tombant le dernier jour d'une période de location ou d'un bail à durée déterminée ; le propriétaire, un membre de sa famille ou un aidant doit véritablement avoir l'intention d'habiter le logement. Traditionnellement, le propriétaire devait aussi vous verser une indemnité d'un mois de loyer au plus tard à la date de résiliation — mais depuis le 21 septembre 2026, un avis N12 signifié avec au moins 120 jours de préavis pour l'usage personnel du propriétaire n'exige plus cette indemnité. Avec moins de 120 jours de préavis, l'indemnité reste due, et les avis N12 signifiés parce qu'un acheteur a besoin du logement ne sont pas visés par ce changement. Si vous ne partez pas, le propriétaire doit saisir la CLI (formulaire L2) dans les 30 jours suivant la date de résiliation ; à l'audience, vous pouvez contester la bonne foi de l'avis. Un N12 de mauvaise foi peut être contesté au moyen d'une requête T5, et la CLI peut ordonner une indemnité substantielle.

N11 — entente de résiliation de la location. Une entente volontaire conclue d'un commun accord. Ne la signez jamais sous pression ni parce que le propriétaire vous dit que ce n'est « qu'une formalité » — cela vous fait renoncer à votre droit à une audience.

N4 — non-paiement du loyer. Avis écrit de payer ou de quitter ; depuis septembre 2026, le délai de préavis est de 7 jours. Si vous payez tout ce que vous devez avant la date de résiliation, l'avis est annulé.

Vos droits à l'audience : comparaître, apporter des preuves et des témoins, être représenté par un ami, un parajuriste ou un intervenant de clinique, et soulever des questions pertinentes comme le harcèlement ou le mauvais état du logement. Si la requête du propriétaire est viciée — mauvais formulaire, préavis trop court, indemnité impayée — la CLI peut la rejeter.

L'entretien, les services essentiels et l'accès au logement

Votre propriétaire doit maintenir le logement et l'immeuble en bon état de réparation et respecter les normes de santé, de sécurité et d'habitation. Vous êtes responsable de la propreté ordinaire et de ne pas causer de dommages au-delà de l'usure normale. Signalez les problèmes par écrit et gardez-en une copie ; si le propriétaire refuse de réparer, saisissez la CLI au moyen du formulaire T6 — mais vous ne pouvez pas simplement cesser de payer le loyer, car retenir le loyer sans ordonnance de la CLI peut à son tour mener à une expulsion.

Le propriétaire ne peut jamais couper les services essentiels — chauffage, eau chaude et froide, électricité ou combustible — ni changer les serrures sans votre consentement ou une ordonnance de la CLI. Un changement de serrures ou une coupure de services est illégal ; documentez les faits et saisissez la CLI (T2). L'entrée dans votre logement exige un préavis écrit d'au moins 24 heures indiquant le motif, entre 8 h et 20 h — sauf en cas de véritable urgence.

Liste de vérification pour les nouveaux arrivants

Obtenez le bail type par écrit et un reçu pour chaque paiement. Photographiez l'état du logement le jour de l'emménagement. Conservez toutes les communications par écrit (les textos ou courriels comptent). Si un propriétaire exige autre chose que le premier et le dernier mois de loyer plus un petit dépôt de clés, considérez-le comme un signal d'alarme. Deux ressources gratuites : le 211 de l'Ontario pour les services communautaires, et votre clinique juridique communautaire locale pour des conseils gratuits en matière de location.

Questions fréquentes

Mon propriétaire ontarien peut-il exiger un dépôt pour dommages ou pour animaux ?

Non. Seuls le loyer du dernier mois et un dépôt de clés remboursable sont permis. Tout dépôt pour dommages, pour animaux, frais de nettoyage ou « frais administratifs » est illégal, et vous pouvez demander à la CLI le remboursement.

J'ai déjà payé un dépôt illégal. Puis-je le récupérer ?

Oui. Gardez votre reçu ou votre preuve de paiement et saisissez la CLI au moyen du formulaire T1. La CLI peut ordonner au propriétaire de rembourser la somme et y ajouter une pénalité.

Mon propriétaire a augmenté mon loyer de 8 %. Est-ce légal ?

Seulement si votre logement a été occupé pour la première fois après le 15 novembre 2018 (exempté de la directive) ou si la CLI a approuvé une augmentation supérieure à la directive. Sinon, le maximum pour 2026 est de 2,1 % avec 90 jours de préavis écrit au moyen du formulaire N1.

Dois-je quitter les lieux quand je reçois un avis d'expulsion N12 ?

Non. Un N12 n'est qu'une demande du propriétaire — votre location ne prend fin qu'avec une ordonnance d'expulsion de la CLI rendue après une audience. Vous pouvez contester l'avis et mettre en doute sa bonne foi.

Mon propriétaire peut-il entrer dans mon appartement quand il veut ?

Non. Sauf en cas de véritable urgence, il doit vous donner au moins 24 heures de préavis écrit en indiquant le motif, entre 8 h et 20 h.

Mon propriétaire a changé les serrures pendant mon absence. Que dois-je faire ?

Il s'agit d'une expulsion illégale par changement de serrures. Documentez tout, appelez la ligne non urgente de la police si vous ne pouvez pas rentrer, contactez une clinique juridique communautaire et saisissez la CLI pour obtenir une ordonnance rétablissant votre accès.

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